브라운스톤 월곡 센트럴

단지 개요

브라운스톤 월곡 센트럴은 성북구 하월곡동 70-4번지 일원 동신아파트 소규모재건축 단지입니다 (2025년 4월 17일 사업시행계획인가, 시공 이수건설). 총 145세대 중 조합원 82·보류지 1·일반분양 62세대이고, 일반분양은 일반공급 27·특별공급 35세대입니다. 지하 2층~지상 15~20층 2개동, 입주 2029년 3월, 민간택지 소규모재건축이라 분양가상한제 미적용, 사업주체는 정비사업조합입니다 (공고문).

단지는 서측 6~8m·동측 20m 도로에 접하고 인근에 3·5·8층 건물이 붙어 있습니다 (공고문).

시세 vs. 분양가

하월곡·상월곡동 59㎡ 2026년 상반기 실거래는 123건, 중위 8억 8,500만 원입니다 (전용 58~62㎡, 중개거래, 취소분 제외). 표의 동신(1998년 준공)이 재건축 전 아파트이고 그 59㎡가 올해 7억 7,000만 원에 거래됐습니다.

59A 최고 분양가 9억 1,000만 원은 월곡두산위브(2003년) 59㎡ 중위 9억 1,500만 원보다 500만 원 낮고, 동네 중위 8억 8,500만 원보다 2,500만 원 높습니다. 1층 8억 2,100만 원은 꿈의숲푸르지오(2010년) 중위보다 7,000만 원 낮습니다. 하월곡동에는 2018년 이후 준공한 아파트가 없습니다.

길음·장위동 2018년 이후 준공 59㎡의 상반기 중위는 12억 9,000만 원입니다 (103건 — 롯데캐슬클라시아 14억 7,500만, 래미안길음센터피스 14억 5,000만, 꿈의숲아이파크 12억 5,000만). 이번 최고 분양가는 그보다 3억 8,000만 원 낮습니다.

분양가 추이

2026년 6월 분양한 장위 푸르지오 마크원(일반분양 1,032세대)과 이번 단지의 59A 평당 분양가입니다. 두 단지 평당 분양가는 2,000만 원 차이이고, 이번 단지가 장위 마크원의 65% 수준입니다 (공급면적 기준 평당 최고 분양가).

같은 수치를 막대로 비교한 그림입니다.

예상 경쟁률

같은 성북구에서 석 달 전 분양한 장위 푸르지오 마크원의 1순위 결과를 이번 일반공급 27세대에 대입한 표입니다 (전망이 아니라 산식, 실제 경쟁률은 다를 수 있음). 장위 마크원 59형은 195세대에 2,467건(12.7:1), 전체 1순위는 510세대에 5,469건(10.7:1)이었습니다 (청약홈 경쟁률 API, 기타지역 접수 없음). 산식 결과는 접수 건수가 그대로 오면 91.4:1, 59형 평균 경쟁률이 그대로면 12.7:1, 전체 평균이 그대로면 10.7:1입니다. 특별공급 35세대 미달분은 일반공급으로 이월됩니다.

거래량 추이

2026년 상반기 성북구 아파트 매매는 2,451건으로 서울 25개 구 중 5위, 구 평균 1,632건의 150%, 1위 노원(4,747건)의 절반입니다 (국토교통부 실거래가, 계약해제 포함 신고 건수).

월곡권(하월곡·상월곡·종암동) 거래량은 2022년 월 2~11건에서 2026년 월 76~140건입니다. 성북구 2,451건 중 월곡권이 552건, 길음·장위가 612건입니다 (월별 매매 실거래, 취소분 제외, 2026년 7~8월은 신고지연 구간).

전고점 회복률

월곡권 59㎡ 회복률은 99.7~110.5%입니다 (전고점 = 2021~2022년 실거래 최고가, 현재 = 2026년 상반기 중위, 래미안월곡은 표본 없어 제외). 길음동 신축 회복률은 래미안길음센터피스 120.8%, 롯데캐슬클라시아 131.7%, 길음뉴타운8단지 129.9%입니다.

회복률 위에 이번 분양가 위치를 표시한 그림입니다.

가격 추이와 필요 상승률

하월곡·상월곡 59㎡ 연중위는 2021년 7억 6,700만 원, 2023년 6억 2,750만 원, 2026년 8억 8,500만 원입니다 (5년 전 대비 +15.4%, 2023년 바닥 대비 +41.0%). 필요 상승률은 59A 최고 9억 1,000만 원 ÷ 중위 8억 8,500만 원 − 1 = +2.8%, 입주(2029년 3월, 30개월)까지 연 1.1%입니다. 1층 8억 2,100만 원은 중위보다 7.2% 아래이고, 길음·장위 신축 중위 12억 9,000만 원 기준으로는 분양가가 29.5% 아래입니다.

입주 시점 시세를 네 가지 가정으로 계산한 표입니다 (전망이 아니라 산식, 실제 시세는 다를 수 있음). 계산값은 최근 30개월 속도(연 12.6%)면 11억 9,100만 원, 5년 속도(연 2.9%)면 9억 5,100만 원, 보합이면 8억 8,500만 원, 연 −5%면 7억 7,800만 원입니다. 연 12.6%를 5년 대입하면 16억 원으로 현재 길음·장위 신축 중위 12억 9,000만 원을 넘는 값입니다. 본전 임계값은 연 +1.1%입니다.

층별 공급금액

59A 분양가는 1층 8억 2,100만 원부터 10층 이상 9억 1,000만 원까지이고 차이는 8,900만 원(1층가의 10.8%)입니다 (공고문 공급금액표, 101동 2호·102동 2·4호 라인). 102동 1호 라인은 3층 8억 3,900만~10층 이상 8억 9,200만 원의 별도 구간입니다.

같은 표를 그래프로 옮긴 그림입니다. 일반분양 62세대 중 8세대는 최하층 우선배정분으로 고령자·장애인·자녀 셋 이상 가구가 먼저 배정받고 미달분은 일반 추첨입니다 (「주택공급에 관한 규칙」 제51조). 동·호수는 전산 추첨이며 101동은 차량 진출입구 인접 조항이 공고문에 있습니다.

자금 계획

자금 계획은 59A 최고가 9억 1,000만 원에 발코니 확장비 1,900만 원을 더한 9억 2,900만 원 기준입니다 (공고문 내 납부일정). 계약금 10%(2026년 9월), 중도금 60% 6회, 잔금 30%(2029년 3월 입주)입니다.

중도금 대출은 분양가의 40%까지라 중도금 6회 중 4회분만 대출이고 나머지 20% 1억 8,200만 원은 입주 전 자납입니다 (공고문 "전체 공급대금의 40% 범위 내 융자알선"). 중도금 이자는 조합이 대납한 뒤 입주 시 일시 납부하는 후불입니다. 잔금 대출은 최대 3억 6,400만 원입니다 (투기과열지구 무주택 LTV 40%, 2025년 10·15 대책). 필요 자기자금은 약 5억 9,600만 원(취득세·지방교육세 3,066만 원 포함)이고, 필요 연소득은 5,900만 원입니다 (3억 6,400만 원 30년·연 5.0% 월 196만 원, DSR 40%, 다른 대출 없음 가정). 성북구 근로소득자 평균 급여는 4,803만 원입니다 (국세청 2024년 귀속, 주소지 기준). 소유권 이전 조건부 전세대출은 불가하고 주택담보대출은 6개월 내 전입 조건입니다 (2025년 6·27 대책).

타입별 분양가

일반분양 62세대는 59A 28·59B 11·59C 18·74형 5세대입니다. 일반공급 기준으로는 59C가 9세대로 가장 많고 분양가도 가장 낮으며, 59A는 특별공급 21세대를 빼면 일반공급 7세대이고 59C보다 총액 4,800만 원 높습니다. 74형 5세대는 전부 일반공급이고, 인근 전용 72~78㎡ 상반기 거래 8건 중 롯데캐슬골든힐스(2019년) 1건이 10억 5,000만 원입니다 (74형 분양가 10억 7,500만 원).

SWOT

위 수치를 강점·약점·기회·위협으로 나눈 표입니다. 2029년 3월 입주까지 확인할 것은 장위 푸르지오 마크원 무순위 소진 여부, 하월곡동 일대 정비구역의 다음 분양 시기, 동북선 경전철 개통 단계, 규제지역 지정 변동과 LTV 조정입니다.

청약 일정과 자격

청약 일정은 2026년 9월 7일 특별공급, 9월 8일 1순위 해당지역, 9월 9일 1순위 기타지역, 9월 10일 2순위, 발표 9월 16일, 계약 9월 28~30일입니다. 투기과열지구·청약과열지역이고 전매제한 3년, 재당첨 제한 10년, 거주의무는 없습니다 (공고문). 특별공급은 기관추천 7·다자녀 6·신혼부부 10·노부모부양 2·생애최초 4·신생아 6세대이고 74형은 특별공급 배정이 없습니다.

살집채널 — 감으로 사지 마세요. 숫자가 있습니다.

▶ 데이터 출처: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(계약 취소분 제외·중개거래), 청약홈 분양정보·경쟁률, 입주자모집공고문 원문(2026.08.28), 금융위원회 「가계부채 관리 강화 방안」(2025.06.27), 국토교통부 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15), 국세청 시군구별 근로소득 현황(2024년 귀속·주소지), 성북구 고시 제2025-51호·제2025-87호.

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