대전 경남아너스빌 센텀스카이

대전광역시 중구 대흥동 38-17번지 일원 · 아파트 142세대 + 오피스텔 48실 · 입주 2030년 1월
입주자모집공고 2026년 9월 3일(공고번호 2026000202) · 특별공급 9/8 · 1순위 9/9 · 2순위 9/10 · 당첨자 발표 9/16 · 계약 9/28~30
2026년 9월 8일 작성 · 국토교통부 실거래 API, 청약홈 API, 입주자모집공고문 71쪽, 행정안전부 주민등록 인구통계, 국토교통 통계누리 기준

1. 한 장 요약

이 리포트에서 쓰는 말

용어	정확한 뜻
84㎡	전용면적 82~87㎡. 단지마다 83.9·84.9처럼 달라서 폭을 줍니다
실거래	국토교통부 아파트 매매 실거래 상세 API. 계약취소분과 직거래를 빼고 중개거래만 남긴 값입니다
중위	평균이 아니라 값순으로 줄 세웠을 때 한가운데. 고가 한두 건이 평균을 끌어올리는 것을 피하려는 것입니다
기준선	중구에서 2024년 이후 준공한 84㎡의 2026년 1~8월 실거래 중위 = 5억 5,500만 원(53건). 2030년 준공 단지를 비교할 대상은 오늘의 신축이기 때문입니다. 왜 흔히 쓰는 "신축 중위 5억 3,500만"을 안 쓰는지는 4-4에 있습니다
분양가	층·라인별 14단계라 하나가 아닙니다. 별도 표기가 없으면 142세대 가중평균 5억 9,103만 원입니다(4-1-1)
최근 6개월	2026년 3~8월 계약분

이 단지의 분양가는 무리한 값이 아닙니다. 문제는 값이 아니라 그 값을 정당화할 만큼 중구 시장이 강하지 않다는 데 있습니다.

분양가는 층·라인별로 5억 7,700만~5억 9,900만 원 14단계로 나뉘고, 142세대 가중평균은 5억 9,103만 원입니다(흔히 인용되는 5억 9,600만은 84A 최고층 5세대 가격입니다). 이 값은 중구에서 최근 나온 분양 일곱 건 가운데 중간입니다. 바로 옆 블록 르에브 스위첸 2단지보다 면적당 21만 원 쌉니다(다만 같은 스위첸 1단지보다는 64만 원 비쌉니다). 그런데 지금 중구에서 2024년 이후 준공한 신축 84㎡가 실제로 거래되는 값은 5억 5,500만 원이고, 분양가는 그보다 6.5% 위입니다. 입주까지 40개월이니 연 1.9%만 오르면 본전입니다. 유상옵션을 다 넣으면 필요 상승률은 연 4.0%대로 올라갑니다.

입주까지 40개월. 본전을 맞추려면 연 +1.9%(풀옵션이면 연 +4.2%)가 필요한데, 이 동네가 최근 2년간 낸 성적은 −5.1%입니다.

기준선을 무엇으로 잡느냐가 이 리포트의 핵심 쟁점입니다. 흔히 쓰는 "중구 신축 중위 5억 3,500만"은 2015년 준공 단지까지 섞은 값이라 2억 3,500만짜리 9년 된 아파트가 들어 있습니다. 2030년 준공 단지를 그 한가운데 값과 비교하는 것은 기준을 잘못 잡은 것이어서, 이 리포트는 2024년 이후 준공 중위 5억 5,500만을 기준선으로 씁니다(4-4). 옛 기준이면 필요 상승률이 연 3.03%, 새 기준이면 연 1.90%입니다.

먼저 볼 숫자 여섯

축	값	의미
분양가 142세대	5억 9,103만 가중평균 · 평당 1,678만	층별 5억 7,700만~5억 9,900만(14단계). 84A 최고층 5억 9,600만 = 평당 1,692만. 공급면적 116.47㎡(35.23평) 기준
풀옵션 실질가	6억 3,630만 평당 1,806만	유상옵션 4,030만 원 전량 선택 시. 발코니 확장만 무상
기준선 — 중구 2024년 이후 준공 84㎡ 중위	5억 5,500만 53건	분양가(가중평균)는 +6.5% → 연 +1.90%면 본전 참고: 2015년 이후 준공 전체 중위는 5억 3,500만(129건) → +10.5%, 연 +3.03%
중구 미분양	1,231호	2026년 7월 말. 대전 전체 1,866호의 66.0%. 준공후 미분양 167호
2027년 중구 입주	4,384세대	2026년 하반기 849세대의 다섯 배. 길 건너 르에브 스위첸 1,278세대 포함
필요 연소득	6,720만	중구 근로소득자 평균 3,945만 원의 1.7배

세 갈래 판정

어떤 사람	판정	근거
대흥동·중앙로 생활권에 2030년 실거주할 사람 중구에 직장이 있거나, 충남대·성모병원 권역이 필요하거나, 대전역으로 서울을 오가는 사람	받을 만합니다 단, 5년 이상 거주 전제	계약금이 2,980만 원(5%)이고 전매제한 6개월·재당첨 제한 없음·거주의무 없음입니다.
값이 오를 것을 기대하는 사람	근거가 약합니다	본전 조건이 연 +1.9%(풀옵션 +4.2%)인데 최근 2년 실적이 −5.1%입니다. 2027년에 4,384세대가 입주하고, 미분양 1,231호가 앞에 서 있습니다
결정을 미룰 수 있는 사람	기다리는 편이 낫습니다	2027년 9월 르에브 스위첸 입주 후 실거래가 이 분양가의 답을 대신 냅니다. 미달이 나면 같은 물건이 무순위·수의계약으로 남습니다

계약 전에 반드시 확인할 것 — 중도금 대출
공고문은 "중도금 대출 협약이 미체결되거나 체결이 지연될 수 있다"고 스스로 적었고, 대출 세부는 "분양사무소에서 별도 공지 예정"이라고만 했습니다. 공고 시점에 취급 은행이 정해지지 않았다는 뜻입니다. 협약이 성사되지 않으면 중도금 3억 5,760만 원을 자기 자금으로 내야 하고, 공고문은 그때 계약 해제를 주장할 수 없다고 못 박았습니다.

2. 내가 넣을 수 있나 — 자격과 절차

판단보다 먼저 오는 질문입니다. 공고문 기준으로 정리했습니다. 공고일은 2026년 9월 3일(목)이고, 기간·나이·지역 요건은 모두 이 날을 기준으로 판정합니다.

2-1. 청약 가능한 사람

구분	요건
거주 지역	공고일 현재 대전광역시·세종특별자치시·충청남도에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만 19세 이상, 또는 세대주인 미성년자(자녀양육·형제자매부양) 국내 거주 재외동포·외국인 포함
지역 우선	경쟁이 있으면 대전 1년 이상 계속 거주자(2025년 9월 3일 이전부터 거주)가 우선합니다. 대전 1년 미만 거주자와 세종·충남 거주자는 기타지역입니다
1순위	입주자저축 가입 6개월 경과 + 지역별·면적별 예치금 충족 주택청약종합저축은 공고일 당일까지, 청약예금 지역간 차액은 접수 당일까지 충족하면 됩니다
2순위	입주자저축에 가입만 되어 있으면 신청 가능
재당첨 제한	적용받지 않습니다. 기존 당첨으로 재당첨 제한 기간에 있는 사람과 그 세대원도 청약할 수 있습니다 다만 당첨된 청약통장 자체는 계약 여부와 관계없이 재사용할 수 없습니다
주택 소유	일반공급에는 무주택 요건이 없습니다. 다만 추첨제에서 무주택자가 우선합니다(아래)

2-2. 일반공급 67세대는 이렇게 뽑습니다

전용면적	가점제	추첨제
60㎡ 초과 85㎡ 이하 (이 단지 전 타입)	40%	60%

방식	선정 순서
1순위 가점제	① 지역 → ② 청약가점 → ③ 통장 가입기간 → ④ 추첨
1순위 추첨제	① 지역 → ② 무주택자 우선공급 → ③ 추첨

추첨제 무주택자 우선공급	비율	대상
1단계	추첨제 물량의 75%	무주택세대구성원
2단계	잔여물량	무주택세대구성원 + 1주택 소유 세대
3단계	잔여물량	1순위 중 선정되지 않은 분

가점이 낮아도 승산이 있는 구조입니다. 이 단지는 전 타입이 85㎡ 이하라 추첨제가 60%입니다. 일반공급 67세대 기준으로 약 40세대가 추첨이고, 그중 75%인 약 30세대가 무주택자 몫입니다. 무주택이면서 가점이 낮은 사람에게 유리한 배분이며, 1인 가구는 추첨제로만 신청할 수 있습니다.

2-3. 특별공급 75세대

유형	84A	84B	84C	계	통장	세대주	소득·자산
기관추천	8	5	1	14	6개월+예치금 장애인·국가유공자·시책추진대상자는 불필요	—	—
다자녀가구	7	5	1	13	6개월+예치금	—	—
신혼부부	10	8	2	20	6개월+예치금	—	적용
노부모부양	2	1	1	4	6개월+예치금	필요	—
생애최초	5	4	1	10	6개월+예치금	—	적용
신생아	7	6	1	14	6개월+예치금	—	적용
합계	39	29	7	75

기관추천 14세대의 내역은 국가유공자 2, 장기복무 제대군인 1, 10년 이상 장기복무군인 1, 장애인 7(대전 3·세종 2·충남 2), 중소기업 근로자 2, 시책추진대상자 1입니다. 배정 호수가 없는 주택형에는 신청할 수 없습니다. 84C는 신혼부부만 2세대이고 나머지 유형은 1세대씩이라, 84C를 노리는 특별공급 신청자에게는 사실상 한 자리 싸움입니다.

특별공급 유형별로 뽑고 남은 주택은 다른 특별공급 유형의 낙첨자를 대상으로 추첨해 배정하고, 그래도 남으면 일반공급 1순위 물량으로 넘어갑니다. 중구 선행 단지에서 특별공급의 57~93%가 이월된 전례가 있어, 1순위 공급 물량이 67세대보다 크게 늘어날 가능성이 있습니다.

2-4. 일정과 접수 방법

구분	일정	방법
특별공급	2026.09.08.(화)	청약홈 09:00~17:30 · 현장접수는 분양사무소 10:00~14:00
일반공급 1순위	2026.09.09.(수)	청약홈 09:00~17:30 · 현장접수는 청약통장 가입은행
일반공급 2순위	2026.09.10.(목)	청약홈
당첨자 발표	2026.09.16.(수)	청약홈 · 전매제한 기산일
서류접수	2026.09.17.(목)~09.27.(일) 11일간
계약체결	2026.09.28.(월)~09.30.(수)	분양사무소(중구 대흥로175번길 25 3층)

청약 신청 취소는 신청일 당일 17:30까지만 가능합니다. 예비입주자는 주택형별 공급세대수의 500%까지 선정합니다.

일정이 짧은 이유 — 공고 후 접수까지 닷새입니다. 공고문 스스로 「주택공급에 관한 규칙」 제21조 제2항에 의거 청약일정을 단축했다고 밝혔습니다. 비규제지역이라 법정 최소 기간이 짧고, 견본주택 없이 사이버로만 운영해 관람 기간이 필요 없기 때문입니다. 규정 위반은 아니지만, 계약자가 물건을 보고 판단할 시간이 닷새라는 사실은 남습니다.

6억 원 이상이라 자금조달계획서를 내야 합니다. 대전 중구는 실거래가 6억 원 이상 주택매매(최초 공급계약·분양권 전매 포함) 시 자금조달계획서와 입주계획서 신고가 의무입니다. 84A 상위 층과 84B 대부분이 6억 원에 근접·초과하므로 해당됩니다. 계약체결일로부터 30일 이내 부동산거래 신고도 해야 합니다.

3. 무엇을 파는가 — 공급 구조

입주자모집공고문 71쪽에서 읽은 것입니다(규모 항목의 건폐율·용적률·대지면적만 분양 홈페이지). 홍보물이 말하지 않는 부분이 여기 있습니다.

3-1. 공급 대상

주택형	전용	공급면적	계약면적	대지지분	세대	특공	일반
84A 101·102동 2호·3호	84.2259㎡	116.4662㎡ 35.23평	187.6703㎡	13.0056㎡ 3.93평	72	39	33
84B 101동 1호·4호	84.5328㎡	116.5674㎡	188.0310㎡	13.0530㎡	54	29	25
84C 102동 1호·4호	84.8209㎡	117.1233㎡	188.8305㎡	13.0975㎡	16	7	9
합계	—	—	—	—	142	75	67

전용률은 72.3%입니다(전용 84.2259 ÷ 공급 116.4662). 판상형 아파트가 보통 75~80%인 것과 비교하면 낮은 편이고, 주상복합의 일반적인 범위 안입니다. 같은 84㎡ 표기라도 실제 쓰는 공간이 판상형보다 작다는 뜻이라 현장에서 반드시 체감해 봐야 합니다.

특별공급 75세대의 내역은 기관추천 14, 다자녀 13, 신혼부부 20, 노부모부양 4, 생애최초 10, 신생아 14입니다. 기관추천 14세대는 국가유공자 2, 장기복무 제대군인 1, 10년 이상 장기복무군인 1, 장애인 7(대전 3·세종 2·충남 2), 중소기업 근로자 2, 시책추진대상자 1로 쪼개져 있습니다. 최하층 우선배정은 4세대(84A 2·84B 2)입니다.

대지지분 3.93평 — 84A 기준 세대당 13.0056㎡입니다. 대지 2,684㎡(812평)에 아파트 142세대와 오피스텔 48실이 함께 올라가는 구조라, 일반 아파트 단지의 세대당 대지지분과는 자릿수가 다릅니다. 재건축 연한이 왔을 때 사업성을 결정하는 숫자가 이것입니다.

3-2. 건물이 이렇게 생겼습니다

항목	내용
규모	지하 3층 ~ 지상 29층·35층, 2개동. 일반상업지역·시가지경관지구 건폐율 72.8%·용적률 944.5%(법정 950%)·대지 2,684㎡·오피스텔 48실은 분양 홈페이지 사업개요 기준
19층이 없습니다	각 동 지상 19층은 피난안전층입니다. 공급금액표의 층 구간이 7~9 · 10~13 · 14~18 · 20~29 · 30~34로 끊기는 이유입니다. 피난안전구역과 제연휀룸이 들어가 18층·20층 세대는 장비 소음·진동을 안고 갑니다
102동은 오피스텔 위에 아파트	102동 7~18층이 오피스텔, 20~28층이 아파트입니다. 84C 16세대는 전부 102동 20~27층입니다. 오피스텔 전용 엘리베이터·계단이 지하 3층부터 피난안전구역층까지 별도로 서고, 주거층과 동선이 겹칩니다
6층 주민공동시설	각 동 6층 인근과 필로티 내에 주민공동시설이 들어갑니다. 해당 층 인접 세대는 소음·진동·사생활 침해 가능성을 공고문이 명시했습니다
PIT층	5~6층 사이에 설비 PIT층이 있고 점검용 출입문이 추가될 수 있습니다
엘리베이터홀	101동 엘리베이터홀과 102동 18층 이하 엘리베이터홀에는 창호가 설치되지 않습니다
이사	주거복합건물 특성상 이삿짐용 사다리차 접근이 불가합니다. 대형 가구·가전 반입 동선을 엘리베이터로만 풀어야 합니다
일조권	일반상업지역 주상복합이라 건축법상 일조권 규정을 적용받지 않습니다. 세대별·위치별로 일조와 조망에 제한이 있을 수 있음을 공고문이 명시했습니다
서측 공개공지	단지 서측이 공개공지로 지정되어 상시 개방됩니다. 입주민 소유 대지인데 공공이 통행하고, 유지관리는 입주민 부담입니다
소방	소방내진설계 적용. 각 동 옥상에 옥상수조(물탱크)와 인명구조공간 설치
주차	세대당 주차대수가 공고문과 분양 홈페이지 어디에도 없습니다. 아파트 142세대와 오피스텔 48실이 한 대지의 지하주차장을 함께 쓰는 구조라, 실거주 만족도와 환금성을 가르는 항목입니다. 계약 전 분양사무소에서 사업계획승인도서로 반드시 확인해야 합니다(공고문은 계약 시 도서 열람을 계약자 책임으로 명시)

3-3. 분양가는 이렇게 쪼개져 있습니다

공고문이 대지비와 건축비를 분리 공시했습니다. 84A 최고가 5억 9,600만 원 기준입니다.

구분	금액	비중
대지비	1억 9,668만	33.0%
건축비	3억 9,932만	67.0%
계	5억 9,600만	100%

대지비 1억 9,668만 원을 대지지분 13.0056㎡(3.934평)로 나누면 평당 약 5,000만 원입니다. 일반상업지역 도심 부지를 고밀로 올려 얻은 구조이고, 그만큼 건축비 비중이 높습니다.

3-4. 유상옵션 — 분양가 밖의 4,030만 원

발코니 확장은 무상입니다. 그 밖은 전부 유상입니다. VAT 포함 금액입니다.

품목	84A	84B	84C
시스템에어컨 (고급형 4대 · 삼성 · 냉방전용)	800만	800만	800만
자동중문 (수동 150만 중 택1)	250만	250만	250만
광폭 강마루	270만	270만	270만
붙박이장(침실2)	110만	110만	110만
프리미엄 신발장	200만	200만	200만
복도장(로봇청소기장 포함)	70만	70만	—
벽체 마감특화	270만	270만	230만
주방 (최상위 선택 기준)	690만	600만	380만
프리미엄 드레스룸	320만	320만	—
프리미엄 욕실	390만	390만	390만
거실·주방 조명특화	600만	500만	500만
침실 조명특화	60만	60만	60만
풀옵션 합계	4,030만	3,840만	3,190만

풀옵션이면 84A는 6억 3,630만 원, 평당 1,806만 원이 됩니다. 기준선인 중구 2024년 이후 준공 중위(5억 5,500만) 대비 격차가 6.5%에서 14.6%로 벌어지고, 본전에 필요한 상승률은 연 1.90%에서 연 4.19%가 됩니다.
옵션 금액에는 취득세가 포함되어 있지 않고, 입주 후 별도로 부과될 수 있습니다. 시스템에어컨은 냉방 전용으로 난방 기능이 없습니다. 미선택 시 매립 냉매배관은 거실·안방 각 1개소만 기본 제공되고, 천장 냉매배관과 드레인은 설치되지 않아 나중에 넣기 어렵습니다.

4. 얼마에 파는가 — 분양가의 자리

4-1. 중구 신축 84㎡와 나란히

국토교통부 아파트 매매 실거래 상세 API로 대전 중구 2021년 1월~2026년 8월 9,990건을 받아, 계약취소 520건과 직거래 724건을 뺀 8,746건에서 집계했습니다. 84㎡는 전용 82~87㎡, 신축은 2015년 이후 준공입니다.

단지	준공	2026년 중위	최근 6개월 최고	건수	비고
목동더샵리슈빌	2022	6억 7,000만	7억 1,000만 26.07.17 · 19층	35	중구 최고가 신축. 전고점의 108.1%로 유일하게 넘겼습니다
해모로 더 센트라	2024	6억 1,150만	6억 3,800만 26.06.23 · 12층	14	선화동 신축군
이 단지 142세대 전체	2030	5억 9,103만 세대 가중평균	5억 9,900만 84B 30~34층	142	분양가. 최저 5억 7,700만(84A 7~9층)
중촌 SK뷰	2025	5억 8,700만	6억 2,000만 26.04.13 · 10층	9
중구 신축 84㎡ 중위	—	5억 3,500만	7억 1,000만 중구 전체 최고	129	분양가 가중평균은 +6.5% 기준선은 2024년 이후 준공 중위 5억 5,500만 — 4-4 참조
하늘채 스카이앤	2024	5억 900만	5억 9,000만 26.06.28 · 29층	17	선화동. 최고가가 이 분양가와 600만 차이
중촌역 푸르지오 센터파크	2022	4억 5,800만	5억 0,000만 26.03.21 · 27층	33	목동더샵과 같은 해 준공, 2억 1,200만 차이
대전센트럴자이 1단지	2013	4억 5,200만	4억 9,000만 26.04.29 · 19층	21	같은 대흥동. 전고점 6억 1,400만의 73.6%

최근 6개월 = 2026년 3~8월 계약분. 각 단지 84㎡(전용 82~87㎡)의 실거래 최고가와 그 계약일·층입니다.

중위만 보면 놓치는 것이 있습니다. 중구 신축 84㎡의 최근 6개월 중위는 5억 2,750만(88건)으로 2026년 1~8월 중위 5억 3,500만보다 오히려 낮습니다. 그런데 같은 6개월의 최고가는 7억 1,000만 원입니다. 중간값은 눌리는데 상단은 올라가는 양극화가 진행 중이라는 뜻입니다.
이 단지 분양가를 두 기준에 대보면 성격이 갈립니다. 중위(5억 2,750만) 대비로는 +13.0%로 부담스럽지만, 선화동 하늘채 스카이앤이 6월에 실제로 찍은 5억 9,000만과는 600만 원 차이입니다. 즉 이 가격은 "중구 신축이 도달할 수 없는 값"이 아니라 "중구 신축의 상단에서는 이미 나오고 있는 값"입니다. 다만 그 상단은 고층·로열층 한 건이고, 이 단지가 분양하는 것은 저층을 포함한 전 세대입니다.

분양가 5억 9,600만 원은 같은 대흥동 대전센트럴자이 1단지의 전고점(2021년 8월 6억 1,400만)의 97.1% 자리입니다. 대흥동에서 2026년에 거래된 84㎡는 센트럴자이 1단지가 사실상 전부입니다.

4-1-1. 이 단지 분양가는 하나가 아닙니다 — 층별 14단계

입주자모집공고 「공급금액 및 납부일정」 원문을 그대로 옮겼습니다. 같은 84㎡라도 동·라인·층에 따라 14개 가격으로 나뉩니다.

주택형	동/라인	층	세대	분양가
84A 72세대	101동 2호 102동 2호	7~9층	3	5억 7,700만 최저
		10~13층	4	5억 8,000만
		14~18층	5	5억 8,600만
		20~29층	19	5억 8,900만
		30~34층	5	5억 9,200만
	101동 3호 102동 3호	7~9층	3	5억 8,100만
		10~13층	4	5억 8,400만
		14~18층	5	5억 9,000만
		20~29층	19	5억 9,300만
		30~34층	5	5억 9,600만
84B 54세대	101동 1호·4호	7~9층	6	5억 8,500만
		10~13층	8	5억 8,700만
		14~18층	10	5억 9,300만
		20~29층	20	5억 9,600만
		30~34층	10	5억 9,900만 최고
84C 16세대	102동 1호	20~27층	8	5억 9,000만
	102동 4호	20~27층	8	5억 9,400만

흔히 인용되는 "5억 9,600만 원"은 84A의 최고층(30~34층, 5세대) 가격입니다. 전체를 보면 이렇습니다.

	최저	세대 가중평균	최고
분양가	5억 7,700만	5억 9,103만	5억 9,900만
중구 신축 중위(5억 3,500만) 대비	+7.9%	+10.5%	+12.0%
최근 6개월 중위(5억 2,750만) 대비	+9.4%	+12.0%	+13.6%

층 폭은 2,200만 원(3.8%)입니다. 낮은 층을 노리면 부담이 눈에 띄게 줄지만, 7~9층은 84A·84B 합쳐 12세대뿐이고 공고문은 저층부에 대해 "주변 도로 및 상가 등에 의한 소음 및 빛 공해 영향이 있을 수 있다"고 적어 두었습니다. 싼 데는 이유가 있고, 그 이유가 이 입지에서는 특히 실질적입니다.
이 리포트의 다른 절에서 "5억 9,600만"이라고 쓴 대목은 84A 최고층 기준입니다. 시세·경쟁 단지 비교에는 가중평균 5억 9,103만을 함께 보십시오.

4-2. 중구 분양가 분포에서는 중간입니다

단지 (공고)	84A 최고	평당	1순위(84A)
해링턴플레이스 오룡역 2026.03	6억 9,493만	2,006만	0.27
대전 하늘채 루시에르 2025.06	6억 4,600만	1,808만	0.20
문화자이SKVIEW 2024.04	5억 9,641만	1,768만	1.55
르에브 스위첸 2단지 2024.10 · 옆 블록	5억 8,200만	1,713만	8.01
르에브 스위첸 1단지 2024.10 · 공급 22세대	5억 8,200만	1,628만	33.59
이 단지 84A 2026.09	5억 9,600만	1,692만	9월 9일
힐스테이트 선화 더와이즈 2022.12	5억 8,250만	1,667만	0.09
대전 문화공원 수자인 2025.06	5억 4,120만	1,647만	0.09

면적이 달라서 총액과 평당이 반대로 읽힙니다. 이 단지 84A의 공급면적은 116.47㎡(35.23평), 르에브 스위첸 2단지 84A는 112.33㎡(33.98평)입니다. 총액은 스위첸 2단지가 1,400만 원 싸고, 면적당으로는 이 단지가 21만 원 쌉니다. 어느 쪽을 인용하느냐로 인상이 뒤집히니 둘을 같이 봐야 합니다.
그리고 같은 스위첸이라도 1단지는 평당 1,628만 원으로 이 단지보다 64만 원 쌉니다(공급면적 118.16㎡, 22세대, 1순위 33.59대 1). "스위첸보다 싸다"는 문장은 2단지에 한정해서만 성립합니다.

여기서 한 가지를 짚고 갑니다.
위 표만 보면 "중구에서는 싸게 내도 안 팔린다"고 말하고 싶어집니다. 수자인이 평당 1,647만 원으로 가장 쌌는데 0.09대 1이었으니까요. 그런데 이 단지와 수자인의 차이는 2.7%뿐입니다. 그 정도 차이로 "값과 무관하다"를 증명할 수는 없습니다.
더 잘 맞는 설명이 있습니다. 위 일곱 단지의 84A 분양가가 전부 중구 신축 84㎡ 중위(5억 3,500만)를 웃돌았습니다. 가장 싼 수자인(5억 4,120만)조차 그렇습니다. 그렇다면 사실에 가까운 문장은 "싸게 내도 안 된다"가 아니라 "중구에서 지금까지 나온 분양이 전부 시세보다 비쌌다"입니다.

4-3. 두 가지 프레임, 두 가지 답

무엇과 비교하나	결론	쓰임
다른 분양가와	중간입니다	스위첸보다 평당 21만 싸고, 루시에르·오룡역보다 한참 쌉니다. "시행사가 무리한 값을 불렀나"에 대한 답입니다
실거래 시세와	위입니다	기준선(2024년 이후 준공 중위 5억 5,500만) 대비 +6.5%, 풀옵션 +14.6%. 유성구를 뺀 대전 네 개 구 어느 신축 중위보다도 위입니다

계약자의 실제 대체재는 다른 분양이 아니라 지금 시장에 나와 있는 매물입니다. 그래서 매수자 관점에서는 두 번째 프레임이 더 무겁습니다. 첫 번째 프레임은 값의 합리성을 말할 뿐, 그 값을 받아낼 수 있느냐를 말하지는 않습니다.

다만 이 웃돎을 이 단지만의 결함으로 읽으면 틀립니다. 4-2에서 확인했듯 중구에서 최근 나온 분양 일곱 건이 전부 신축 중위(5억 3,500만)를 웃돌았습니다. 시세보다 위에서 시작하는 것은 지금 중구 분양의 상수이지 이 단지의 특징이 아닙니다.
그러므로 정확한 감점 사유는 "이 단지가 유독 비싸다"가 아니라 "중구에서 분양을 받는다는 것 자체가 시세보다 위에서 출발하는 선택"이라는 점입니다. 이 단지를 다른 중구 분양과 비교해 고르는 문제와, 중구 분양을 받을 것이냐 매물을 살 것이냐의 문제는 층위가 다릅니다.

4-4. 본전 조건 — 기준선을 먼저 정합니다

흔한 함정 하나를 먼저 걷어냅니다.
"분양가가 중구 신축 중위(5억 3,500만)보다 11.4% 비싸다"는 문장은, 뒤집으면 "계약하는 순간 이 아파트의 시장가치가 5억 3,500만"이라는 뜻입니다. 그런데 그 5억 3,500만이 무엇으로 만들어진 값인지 보면 이야기가 달라집니다.

준공	2026년 중위	건수	단지
2017	2억 3,500만	1	대성해뜨는마을
2018	3억 8,500만	6	스카이팰리스
2019	4억 2,000만	1	유등천 모아미래도 리버뷰
2022	6억 650만	68	목동더샵리슈빌 · 중촌역 푸르지오 센터파크
2024	5억 5,500만	39	해모로 더 센트라 · 하늘채 스카이앤 · 한신더휴 리저브 · 하늘채 엘센트로 · 목동 모아엘가 · 글로리아
2025	5억 5,250만	14	하늘채 스카이앤 2차 · 중촌 SK뷰
전체	5억 3,500만	129	"신축 = 2015년 이후 준공"으로 잡은 결과

"신축"을 2015년 이후로 잡았더니, 2억 3,500만 원짜리 9년 된 아파트까지 같은 바구니에 들어갔습니다. 그게 중위를 5억 3,500만으로 끌어내렸습니다. 2030년에 지어질 아파트를 이 바구니의 한가운데 값과 비교하는 것은 기준선을 잘못 잡은 것입니다.
2030년의 신축과 비교할 대상은 오늘의 신축입니다. 2024년 이후 준공 53건의 중위는 5억 5,500만 원입니다.

기준선을 바꾸면 본전 조건이 이렇게 달라집니다. (142세대 가중평균 5억 9,103만 기준)

기준선	누적 필요	연 환산
전체 신축 2015~ 중위 5억 3,500만	+10.5%	연 +3.03%
2024년 이후 준공 중위 5억 5,500만	+6.5%	연 +1.90%
2022년 이후 준공 중위 5억 6,300만	+5.0%	연 +1.47%

연 3.03%와 연 1.90%는 다른 이야기입니다. 앞의 것은 최근 5년 평균(연 2.0%)으로는 못 닿는 값이고, 뒤의 것은 그보다 낮습니다. 이 리포트는 아래부터 2024년 이후 준공 중위 5억 5,500만을 기준선으로 씁니다.

4-5. 2030년에 얼마가 되나 — 가정 두 개를 분리합니다

지금까지의 계산에는 가정이 둘 들어 있었는데 하나만 드러나 있었습니다.

둘을 분리해 12칸으로 폅니다. 세로가 A(시장 속도), 가로가 B(이 단지의 자리)입니다. 값은 입주 시점(2030년 1월, 40개월 뒤) 시세가 분양가 5억 9,103만 대비 몇 %인가입니다.

전망이 아니라 산식입니다. 네 개 속도는 각각 중구에서 실제로 있었던 값(2023년 바닥 이후 실적 / 최근 5년 평균 / 보합 / 하락장)에서 가져왔고, 어느 것이 일어날지에 대한 판단은 이 표에 없습니다.

오래 들고 있으면 달라지나 — 보유기간별

위 표는 입주하자마자 판다는 가정입니다. 더 들고 있으면 이렇게 됩니다. (중위 자리 기준)

시간은 방향을 바꾸지 못하고 크기만 키웁니다. 오르는 시장이면 오래 들수록 좋고, 내리는 시장이면 오래 들수록 나쁩니다. 보합이면 몇 년을 들고 있어도 −6.1% 그대로입니다. "일단 사놓고 기다리면 된다"가 성립하는 것은 시장이 오른다는 전제가 맞았을 때뿐입니다.

참고 — 이 동네가 실제로 지나온 속도

신축 84㎡ 중위는 2023년 바닥 4억 5,000만 원에서 2026년 5억 3,500만 원까지 +18.9%(연 7.2%) 올랐고, 2024년 상반기 5억 8,500만 원에서 2026년 상반기까지는 −5.1%였습니다. 같은 구간을 어디서 자르느냐로 부호가 바뀝니다.

5. 어디에 짓는가 — 입지와 생활

5-1. 거리

부지(대흥동 38-17) 필지 경계에서 잰 직선거리입니다(브이월드 지적도). 부지 반경 300m 안에는 학교가 없습니다. 실제 도보 시간은 신호와 경사에 따라 더 걸립니다.

5-2. 학교 배정

공고문은 "향후 학력인구 발생에 따른 통학구역 설정 시 원거리 통학이 발생될 수 있다"고 덧붙였습니다. 대전고등학교가 344m 거리에 있지만, 고등학교는 단일학교군 배정이라 인접이 곧 배정을 뜻하지 않습니다.

5-3. 공고문이 미리 경고한 것

아래는 모두 입주자모집공고문에 사업주체가 직접 적어둔 문장입니다. 계약 후에 "몰랐다"고 말할 수 없는 항목들입니다.

6. 어떤 시장인가 — 대전 5개 자치구

6-1. 값은 유성이 혼자 갔습니다

2023년 바닥 이후 한 번도 꺾이지 않고 올라온 건 유성구뿐입니다. 중구는 2024년 5억 9,000만 원까지 튀었다가 두 해 연속 내려와 지금 5억 3,500만 원입니다. 2023→2026만 보면 중구가 +18.9%로 서구(+12.0%)보다 나아 보이지만, 이건 2023년 바닥이 유난히 낮았던 탓입니다. 최근 2년으로 자르면 −5.1%로 대덕구 다음입니다.

이 단지 분양가는 최저층(5억 7,700만)부터 최고층(5억 9,900만)까지 유성구를 제외한 네 개 구 어느 신축 중위보다도 위이고, 가중평균 5억 9,103만 원은 중구 자신의 2024년 고점(5억 9,000만)보다 103만 원 위입니다.

6-2. 최근 6개월 — 중간은 눌리고 상단은 벌어집니다

같은 실거래 자료를 2026년 3~8월 계약분으로만 잘라, 각 구 신축 84㎡의 중위와 최고가를 나란히 놓았습니다.

최근 6개월 중위가 연간 중위보다 내려간 구가 셋(서구 −5.3%, 중구 −1.4%, 유성 −0.1%)입니다. 그런데 같은 6개월에 유성은 12억 5,500만, 서구는 9억 8,000만 원짜리 거래가 나왔습니다. 거래 대부분은 눌려 있고 최상단만 따로 올라가는 국면입니다.

6-3. 청약 결과도 같은 방향

중구에서 마지막으로 1순위가 채워진 분양은 2024년 10월 르에브 스위첸 2단지(8.01대 1)입니다. 이 단지는 2년 만에 중구에서 1순위를 채워야 하는 분양입니다.

6-4. 미분양 — 대전의 3분의 2가 중구입니다

2026년 7월 말 기준 중구 미분양은 1,231호로 대전 전체 1,866호의 66.0%입니다. 4월 1,421호를 정점으로 석 달 연속 줄고는 있지만, 2025년 12월 바닥(936호)보다는 여전히 295호 많습니다. 준공후 미분양 167호는 2025년 12월부터 여덟 달째 같은 숫자입니다(2025년 9~11월은 172호) — 다 지어놓고 안 팔린 물량이 그대로 남아 있다는 뜻입니다.

6-5. 전국에서 보면 어디쯤인가 — 203개 시군구 비교

1,231호가 많은 건지 적은 건지는 중구만 봐서는 알 수 없습니다. 국토교통부 통계누리의 2026년 7월 전국 시군구 미분양 원자료로 줄을 세웠습니다.

전국 203개 시군구 중 14위입니다. 절대량으로는 천안시(5,100호)의 4분의 1이고, 광역시 자치구만 놓고 보면 인천 영종구·부산진구·부산 강서구·부산 사상구 다음 5위입니다. "전국에서 제일 심한 곳"은 아닙니다.

그런데 두 가지 지표에서는 전국에서 가장 나쁩니다

광역시 중 한 구에 미분양이 이만큼 몰린 곳은 대전이 유일합니다. 부산은 8,379호가 16개 구에 흩어져 있어 최다 구가 15.3%입니다. 대전은 1,866호 중 3분의 2가 중구 한 곳에 있습니다. 대전의 미분양 문제는 사실상 중구 문제이고, 뒤집으면 중구가 대전의 다른 구와 다른 시장이라는 뜻입니다.

같은 11개월에 대구 달서구는 절반 넘게 털어냈고 부산진구도 42%를 줄였습니다. 중구는 2.5% 줄었습니다. 게다가 중구는 2025년 12월 936호까지 내려갔다가 2026년 4월 1,421호로 다시 튀어올랐습니다 — 신규 분양이 미달로 미분양에 얹힌 결과입니다. 줄이던 중이 아니라, 줄었다가 다시 쌓인 뒤 조금씩 빠지는 중입니다.

인천 영종구·검단구는 2026년 7월 인천 행정구 개편(제물포구·영종구·서해구·검단구 신설)으로 새로 생긴 구라 그 이전 시계열이 없습니다. 영종구 1,614호는 종전 중구, 검단구 741호는 종전 서구 물량입니다.

③ 준공후 미분양 — 여기서는 오히려 나은 편입니다

준공후 미분양 비율은 13.6%로 낮습니다. 대구 달서구는 미분양의 77%가 이미 다 지어놓고 안 팔린 물량이고, 대구 수성구·서울 강동구·인천 검단구는 100%입니다. 중구 1,231호 중 1,064호는 아직 공사 중이라 시간이 남아 있다는 뜻입니다.

6-6. 미분양은 풀릴 수 있는가 — 다른 도시의 전례

1,231호라는 숫자를 앞에 두면 "이게 풀리기는 하나"라는 질문이 자연스럽습니다. 미분양이 대량으로 쌓였다가 해소되고 가격까지 오른 전례는 실제로 있습니다. 다만 그 전례들이 회복한 방식을 보면, 중구가 같은 길을 갈 수 있는지에 대한 답도 같이 나옵니다.

실제로 있었던 사례

출처: KT에스테이트·네이트뉴스(2024.02.13.), 머니투데이(2019.04.11.), 시사저널e, 베타뉴스(2019.12.06.), 인천in, KB think(2024.06.25.), 한국경제(2021.12.09.), 뉴데일리경제(2021.12.06.)

두 가지 경고 — 회복은 직선이 아니고, 지역 전체에 오지도 않습니다

출처: 한국경제(2026.01.22.), 연합뉴스(2025.12.02.), 머니투데이(2026.01.06.), 한국경제(2021.12.09.)

중구는 어느 쪽에 가까운가

6-7. 인구 — 중구는 늙었고, 신축이 들어간 동네만 다릅니다

평균연령은 행정안전부가 공표한 값을 그대로 옮겼습니다. 10세 단위 구간값으로는 재현되지 않습니다.

중구는 전국 평균보다 1.6세 늙었고 유성구와는 6.6세 차이입니다. 주택 첫 구매층인 30~40대가 25.3%로 유성(31.6%)보다 6.3%p 얇고, 60세 이상이 셋 중 하나입니다.

6-8. 인구 — 37년 시계열로 봐야 보입니다

두 시점만 비교하면 "요즘 조금 줄었다"로 읽힙니다. 대전 중구청이 공표한 1989년 이후 연도별 인구를 전부 붙이면 다른 그림이 나옵니다.

대전광역시 중구청 연도별 인구통계 · 1989년 1월 1일 서구 분구로 그 이전 수치는 현재 경계와 비교할 수 없습니다.

6-9. 인구는 입주가 만든 것입니다 — 중구 입주물량과 겹쳐 보기

입주물량: 부동산지인(2026.09.08. 조회) · 인구: 행정안전부 주민등록 인구통계(각 연도 12월 말, 2026년은 8월)

이 단지에 이 패턴이 뜻하는 것

6-10. 대흥동은 어떤 동네인가 — 12년째 줄고 있습니다

이 단지가 들어서는 대흥동만 따로 떼어 보면, 은행선화동과 정반대입니다.

6-11. 왜 중구가 낡았나 — 노후도와 정비사업

노후도: 대전일보 2026년 이전 보도(2022.03.09., 국토교통부 자료) · 대전의 30년 초과 노후주택 비중 35%는 전국 1위입니다(충남일보 2025.06.17.)

중구는 대전에서 가장 낡은 구입니다. 노후도 순위와 인구 감소 순위가 거의 겹칩니다. 다만 완전히 일치하지는 않습니다 — 대덕구는 노후도 3위인데 감소율 1위입니다. 갈린 지점은 신축이 들어왔느냐입니다. 중구는 2024~2025년 신축으로 반등했고, 대덕구는 그게 없어 계속 빠졌습니다.

그래서 중구에는 재개발 37개 구역 + 재건축 3개 구역이 지정·추진 중입니다. 이 물량이 순차적으로 나오는 것이 중구의 미래이고, 동시에 이 단지의 경쟁 공급이기도 합니다.

6-12. 교육 — 배정 학교와 학업 수준

이 단지에 배정되는 학교

입주자모집공고 53~54쪽 기준입니다.

중학교 — 전국·대전에서 상위 몇 %인가

학교알리미 「교과별 학업성취 사항」을 전국 중학교 3,282곳 전수로 받아 백분위를 직접 계산했습니다. 국어·영어·수학 A비율 평균 기준이고, 숫자가 작을수록 상위입니다.

모집단: 전국 3,282교(전수) · 대전 90교. 2025학년도 1·2학기, 2026년 1차 공시. 상위 %는 동점 midrank 처리.

과목별로 보면 — 국어·영어·수학 A/E 분포

학교알리미 공시 「교과별 학업성취 사항」(2025학년도, 2026년 4월 공시)의 국어·영어·수학 성취도 A~E 분포입니다. 과목×학기 단순평균입니다.

A는 성취도 최상위, E는 최하위 등급 비율(%)입니다.

고등학교 — 전국·대전 백분위

전국 고등학교 2,353곳 전수 기준입니다. 괄호는 일반고+자율고만(특성화·특목 제외, 1,721교) 기준입니다.

과목별 상세와 학교 규모

초등학교 — 학업 지표는 존재하지 않습니다

초등학교는 교과별 학업성취 공시 대상이 아닙니다. 만들어낼 수 있는 학업 지표가 없어, 교육 여건 지표만 냅니다.

대전 평균 수준의 밀도입니다. 428명·24학급으로 규모도 무난합니다. 학업 수준과는 무관한 여건 지표라는 점을 다시 밝힙니다.

학원 인프라

6-13. 2026년 하반기 대전, 뉴스로 읽기

전문가 진단도 같은 방향입니다. 2026년 대전 주택시장은 신규 분양가와 기존 시세의 격차가 좁혀져 "새 집이라는 이유만으로 높은 값을 감내하기 어려운" 국면이며, 가격 대비 주거 가치가 분명한 주택만 선택받는 선별 구조라는 것입니다(대전일보 전문인칼럼, 2025.12.31.).

이 진단이 이 단지에 그대로 적용됩니다. 요즘 지은 신축 실거래보다 6.5% 위인 값을 새것이라는 이유로 받아야 하는데, 같은 요구를 했던 중구 선행 단지 넷이 전부 미달했습니다.

6-14. 개발 파이프라인 — 호재이면서 공급입니다

7. 개발 호재를 어떻게 읽을 것인가 — 혁신도시와 트램

이 단지 홍보의 두 기둥입니다. 각각을 끝까지 따라가 보면, 둘 다 방향은 맞지만 시점과 강도가 홍보물과 다릅니다.

7-1. 대전역세권 혁신도시 — 지정 6년째, 이전 기관 0곳

지정이 원도심 집값을 올렸는가 — 데이터는 아니라고 말합니다

확인 가능한 구간에서 원도심 세 개 구는 신도심 대비 열위였습니다. 위 세 지표는 각각 1년·1년·1주 구간이라 지정 이후 전 기간을 덮지는 못합니다. 다만 혁신도시가 원도심 집값을 끌어올렸다는 흔적은 어느 구간에서도 나타나지 않습니다. 2026년 대전 집값의 상승 동력으로 지목된 것도 혁신도시가 아니라 노후계획도시 정비 선도지구(2026년 7월 둔산·송촌 등 3개 구역 7,797가구 선정)였습니다 — 서구·대덕구 이야기입니다.

중구가 2023~2025년에 인구를 늘렸을 때도 중구청이 스스로 든 이유는 정비사업신속지원센터, 대흥동 뉴빌리지 사업 선정, 소규모주택정비 관리지역 선정, 지역화폐였습니다. 혁신도시는 언급되지 않았습니다.

7-2. 대전역세권 개발 — 최대 사업이 흔들리고 있습니다

대전역세권 재정비촉진지구(92만 3,639㎡)는 혁신도시 지구와 사실상 같은 공간이고, 그 위에 도심융합특구(2024년 11월 최종 지정, 134만 3,352㎡ — 대전역세권 + 선화구역)까지 겹칩니다. 근거법이 다른 사업 셋이 한 자리에 포개져 있습니다.

메가충청스퀘어도 민간사업자를 아직 못 구했습니다. 대전시가 HUG와 도시재생리츠 방식을 추진하고 상위 20위권 건설사 대상 투자설명회를 열었지만 참여 확정 기업이 없습니다. 울산·부산과 달리 대전은 공영개발이 아니라 민간자본 유치를 전제로 한 공모형 구조라 사업자가 없으면 진도가 나가지 않습니다.

7-3. 2호선 트램 — 공정률 8.3%, 개통 2030년

28년이 걸린 사업입니다

7-4. "보문산공원역 도보 500m"를 검증합니다

분양 홈페이지 입지도가 표기한 문구입니다. 정거장 명칭은 2025년 10월 27일 최종 확정됐고, 중구 구간 6개소는 서대전역 / 서대전네거리(서대전공원) / 대사(충남대병원) / 보문산공원(대전한화생명볼파크) / 버드내네거리 / 유천(유천시장)입니다.

7-5. 트램이 집값에 미치는 영향 — 사례는 있고 연구는 없습니다

7-6. 정리 — 이 단지 관점에서

8. 누가 짓는가 — 사업 주체와 보증

8-1. 시행사는 아파트 시행사가 아닙니다

시행사와 시공사가 모두 SM그룹 계열이고, 시행사는 제주 리조트를 운영하는 호텔 법인입니다. 부동산개발업 등록도 경남기업 쪽입니다. 그러므로 이 사업의 실질적인 신용 리스크는 시행사가 아니라 경남기업에 있다고 보는 것이 맞습니다.

8-2. 경남기업 — 재무는 개선 중, 이력은 무겁습니다

시공능력평가는 2023년 82위(3,789억) → 2024년 76위(4,251억) → 2025년 59위(7,248억)로 3년간 91% 올랐습니다. 지분은 동아건설산업 65.88% + 대한해운 28.24%로 SM그룹 계열입니다.

최근 경남기업 시공 현장의 대표 분쟁은 용인 경남아너스빌 디센트(1,164가구)입니다. 2025년 2월 사전점검에서 하자 1차 7만 건·2차 5만 건이 지적됐고, 입주가 2개월 지연되며 중도금 대출 만기 갈등이 있었습니다. 2025년 3월 보수·보상 합의(누수 보증 5년 추가, 지체보상금·금융비용 지원)로 마무리됐습니다. 자금난 사례가 아니라 시공·공정관리 사례이지만, 계약자가 체감하는 리스크는 이쪽입니다.

8-3. 이 현장은 4년이 밀렸습니다

분양이 2022년 9월에서 2026년 9월로 정확히 4년 밀렸습니다. 축소와 지연의 사유를 직접 보도한 자료는 찾지 못했습니다. 다만 원 시공사의 회생절차가 그 사이에 있었다는 사실은 시점상 명확합니다. 4년을 끌었다는 것 자체가 이 사업의 성격을 말합니다.

8-4. 계약자를 지키는 장치와 그 빈틈

8-5. 견본주택이 없는 것은 자금 문제가 아닙니다

실물 견본주택은 건립비만 10~15억 원, 부지 임대·운영 인력까지 더하면 분양 완료 시점 총비용이 30억 원을 넘습니다. 이 단지 일반분양은 67세대입니다. 세대당 4,500만 원꼴을 홍보비로 태워야 하는데, 분양가가 5억 9,600만 원이니 분양가의 7.5%에 해당합니다. 성립하지 않는 구조입니다.

2026년에는 이촌 르엘(일반분양 88가구)·아크로 드 서초(56가구)·오티에르 반포(86가구) 같은 서울 최상급 단지도 일반분양 물량이 적으면 사이버 견본주택으로 갔습니다. 견본주택 부재는 142세대라는 규모의 결과이지 자금 상태의 신호가 아닙니다.

다만 분양사무소 운영에 대해 공고문이 "본 분양사무소는 주차장이 협소하오니 대중교통을 이용하시기 바랍니다"라고 적은 것은 별개로 읽힙니다. 초기 분양에 자원을 집중하지 않고 있다는 인상을 줍니다. 마감자재 목록표는 주택법 제54조에 따라 분양사무소와 사이버 견본주택에서 열람 가능하므로, 계약 전에 반드시 요청해서 확인해야 합니다.

9. 얼마가 드는가 — 자금 계획

84A 최고가 5억 9,600만 원(30~34층 3호 라인) 기준입니다. 발코니 확장은 무상이고 유상옵션은 뺀 금액입니다.

9-1. 날짜별 납부

중도금 납부일은 예정일이며, 감리자의 건축 공정 확인에 따라 변동될 수 있습니다. 공고문상 중도금은 전체 공사비(부지매입비 제외)의 50% 이상이 투입되고 동별 건축 공정이 30% 이상 되는 시점을 기준으로 전후 각 2회 이상 분할해 받습니다.

9-2. 중도금 이자후불제 — 무이자가 아닙니다

사업주체가 입주지정기간 전일까지 이자를 대납하고, 계약자는 입주 시 그 대납이자를 일시에 납부합니다(공고문 p.43). 무이자가 아니라 후불입니다.

9-3. 입주 시점에 필요한 돈

9-4. 소득 요건

국세청 시군구별 근로소득 연말정산(2024년 귀속) 기준입니다.

9-5. 전세로 돌리면 — 실투자금과 플랜 B

국토교통부 아파트 전월세 실거래 API로 대전 중구 2025년 9월~2026년 8월 3,399건을 받아, 순수 전세(월세 0원) 1,573건에서 집계했습니다.

9-6. 라인과 층을 고르는 법

이 표는 84A만입니다. 84B·84C까지 포함한 전체 14단계는 4-1-1에 있습니다.
같은 층에서 3호 라인이 2호 라인보다 일관되게 400만 원 높습니다. 84A 안에서 최저(7~9층 2호, 5억 7,700만)와 최고(30~34층 3호, 5억 9,600만)의 차이는 1,900만 원으로 3.2%, 142세대 전체로 넓혀도 2,200만 원 3.8%입니다. 층에 따른 가격 차이가 작다는 것은, 뒤집으면 저층을 싸게 사는 이점도 작다는 뜻입니다.

10. 무엇이 위험한가

10-1. 위험 다섯

10-2. 유리한 쪽도 있습니다

판정이 부정 쪽으로 기울어 있어, 반대편 논거를 따로 모았습니다.

정리하면, 여섯 논거를 얹어도 판정의 방향은 바뀌지 않지만 강도는 달라집니다. "값이 오를 근거가 약하다"는 유지되고, "본전도 못 맞춘다"까지 단정할 수는 없습니다. 그리고 "미달 나면 끝난 단지"라는 식의 서술은 과합니다.

10-3. 미달이 나면 어떻게 되나

1순위 공급 = 일반공급 67세대 + 특별공급 75세대 중 신청이 없어 넘어온 세대. 예측이 아니라 선행 단지의 1순위 접수율을 그대로 곱한 산식입니다.

미달이 나면 2순위(9/10) → 예비당첨 → 무순위 → 수의계약 순으로 넘어갑니다. 중구 선행 단지가 모두 걸었던 경로입니다. 그 단계에서는 청약통장도 거주요건도 순위도 사실상 필요 없어집니다. 급하지 않은 사람에게는 1순위로 들어갈 이유가 약해진다는 뜻이고, 다만 로열층·로열라인은 1순위에서 빠집니다. 그것이 1순위 청약의 유일한 실익입니다.

10-4. 3년간 확인할 것

1. 2027년 9월 르에브 스위첸 84A 입주 후 실거래 — 분양가 5억 8,200만 원이 얼마로 찍히는지. 이 단지 분양가의 첫 채점표입니다
2. 중구 미분양과 준공후 미분양 — 2026년 7월 1,231호 / 167호. 미분양관리지역 재지정 여부
3. 중도금 대출 협약 — 취급 기관과 금리가 언제 확정되는지
4. 대흥4구역 909세대 — 관리처분 인가 이후 이주·철거·분양 시점
5. 트램 보문산공원역 — 2030년 개통 전망으로 밀린 상태에서 정거장 위치와 공정
6. 경남기업 재무 — 2026년 연간 실적, 그룹 차입 흐름, 시공능력평가 순위

11. 판정

11-1. 이 청약, 받아도 되는가

11-2. 중구에 내 집 마련을 고려한다면

이 단지 하나의 문제가 아니라 중구 전체에 해당하는 이야기라 따로 정리합니다.

① 오를 것을 기대하고 사면 실망할 가능성이 큽니다

중구 전체 84㎡ 중위(구축 포함)는 2021년 4억 원에서 2026년 1~8월 3억 7,500만 원으로 5년간 2,500만 원 내렸습니다. 신축만 보면 같은 5년간 연 +2.0%이지만, 최근 2년은 −5.1%입니다. 같은 기간 유성 신축은 +14.0%였습니다.

다만 "구조적으로 안 오른다"고까지 단정하지는 않습니다. 중구 신축은 2023년 4억 5,000만에서 2024년 5억 9,000만으로 한 해에 31% 튄 적이 있습니다. 사이클은 분명히 있습니다. 정확한 문장은 이것입니다 — 대전의 신규 수요는 도안·둔산·도룡이 먼저 가져가고, 중구는 그것이 넘칠 때 받습니다. 그래서 오를 때 늦게 적게 오르고, 내릴 때 먼저 내립니다. 상승을 기대하고 들어가려면 타이밍을 정확히 맞혀야 하는데, 그것은 실거주 목적의 내 집 마련과 잘 맞지 않습니다.

② 대신 '같은 돈으로 더 가깝게'가 성립합니다

유성구에서 84㎡ 신축을 6억 8,100만 원에 살 돈이면 중구에서는 5억 3,500만 원에 사고 1억 4,600만 원이 남습니다. 구축까지 보면 3억 7,500만 원이라 3억이 남습니다. 그 차액이 무엇을 사주느냐가 중구 선택의 전부입니다 — 대출을 덜 받거나, 더 큰 평형으로 가거나, 병원·상권·역세권을 사거나. 중구는 자산 증식이 아니라 생활 조건을 사는 곳입니다.

③ 살 때 팔 때를 먼저 생각해야 합니다

2026년 1~8월 중구 신축 84㎡ 거래는 129건입니다. 같은 기간 유성 517건, 서구 217건과 비교하면 얇습니다. 중구에서 집을 살 때는 "몇 년 살 것인가"를 먼저 정하고, 그 기간이 짧으면 아예 사지 않는 편이 맞습니다. 5년 이상 실거주가 확실하지 않으면 전세가 낫습니다.

④ 중구 안의 격차가 값의 절반을 결정합니다

"중구가 싸다"는 말은 반쪽입니다. 중구 안에서 어디를 고르느냐가 값의 절반을 결정합니다. 학교·상권·역세권을 하나씩 짚어야 하는 이유입니다.

⑤ 지금은 사는 쪽에 협상력이 있습니다

미분양 1,231호, 준공후 167호. 이것은 매수자에게 협상 여지가 있다는 뜻입니다. 선행 단지가 할인 조건을 내걸었고 힐스테이트 선화 더와이즈에 마이너스 프리미엄 매물이 나온다는 보도가 있습니다(구체 조건은 직접 확인이 필요합니다). 새 분양에 1순위로 뛰어들기 전에 이미 남아 있는 물건의 조건부터 비교하는 것이 순서입니다. 급할 이유가 없는 시장에서 급하게 결정하는 것이 가장 비쌉니다.

(대흥동 이 자리가 반드시 필요한 실거주자라면 대체재가 없으므로 ⑤는 참고 사항입니다.)

12. 데이터 출처와 한계

12-1. 무엇을 어디서 받았나

12-2. 집계 규칙

• 실거래: 계약취소분(cdealType='O') 제외 · 직거래 제외(중개거래 기준) · 84㎡ = 전용 82~87㎡ · 신축 = 2015년 이후 준공
• 중구 원본 9,990건 → 취소 520건·직거래 724건 제외 → 8,746건으로 집계
• 중위값 기준이며 평균이 아닙니다. 2026년은 1~8월이고 7~8월은 신고 지연이 반영되기 전입니다
• 평당가 = 최고 분양가 ÷ 공급면적(전용+주거공용), 1평 = 3.3058㎡

12-3. 확인하지 못한 것

• 중도금 대출 취급 기관과 금리 — 공고 시점 미정. 분양사무소 확인 필요
• 연대보증사 — 조항은 있으나 공고문에 상호 미기재
• PF 조달 규모와 신탁 구조 — 공개 자료 없음. 분양대금 계좌가 시행사 명의라는 사실만 확인됨
• 트램 보문산공원역의 지번과 역번호 — 대전시 공식 페이지 자동 열람 차단
• 착공 4년 지연과 세대수 축소의 사유 — 직접 보도 없음
• 대흥4구역 이주·철거 착수 여부 — 2026년 보도 없음
• 경남기업 2026년 반기 실적 — 비상장으로 미공시
• 대전 중구 2026~2028 입주예정 물량 원자료 — 부동산원 R-ONE OpenAPI는 별도 키가 필요해 API 수집 실패. 공표치를 인용한 보도로 대체
• 2026년 시공능력평가 순위 — 2025년 59위가 확인된 최신치
• 선행 단지 할인 조건의 구체 내용 — 보도로만 확인, 조건 원문 미확인
• 세대당 주차대수 — 공고문·분양 홈페이지 어디에도 없습니다. 분양사무소에서 사업계획승인도서로 확인해야 합니다
• 트램 중구 6개 정거장의 지번 단위 위치 — 대전시가 세부 위치도를 누리집 첨부파일로만 배포해 확보 실패. 본문의 620~920m는 공사구간 도로 노드 기준 추정치입니다
• 트램 새 개통 목표 — 대전시 발표 당일 보도가 '2030년 상반기'와 '2030년 하반기'로 갈립니다
• 복합2구역의 2026년 8~9월 결론 — 7월 31일 이후 보도 없음. 착공 미확인
• 대전역세권 이전 확정 공공기관 — 2차 이전 기관 선정 자체가 미발표
• 중구 행정동별 평균연령의 산출 근거 — 행안부 공표값을 그대로 인용했으며 10세 구간값으로는 재현되지 않습니다