한강 푸르지오 리버프론트, 본전까지 +35%

김포 향산리에 2,432세대가 나왔습니다. 한강 푸르지오 리버프론트, 전용 84㎡ 분양가 7억 3,080만원입니다. 같은 향산리에서 지금 거래되는 84㎡는 5억 9,000만원입니다. 확장비와 중도금 이자, 취득세까지 더한 총 취득비용은 약 7억 9,644만원이라, 팔아서 이 돈을 되찾으려면 향산리 84가 지금보다 35% 올라야 합니다.

과연 35%는 가능한 숫자일까요?

이 글의 숫자는 국토교통부 실거래에서 나왔습니다. 김포시 2017년 1월부터 2026년 7월까지, 하남시·남양주시·부천시·인천 계양구·인천 검단구·서울 강서구·고양 덕양구를 함께 받아 취소분과 직거래를 걸러냈습니다. 분양가는 입주자모집공고의 층별 공급금액표를 12개 타입 전부 옮겨 계산했고, 세대수 합계 2,432가 맞는 것까지 확인했습니다.

개요

비교 대상은 같은 향산리의 힐스테이트 리버시티 1·2단지입니다. 2020년 7월 입주, 3,510세대입니다. 최근 6개월 전용 84㎡ 중위가가 1단지 5억 8,900만원, 2단지 5억 9,400만원입니다. 차로 11분 거리인 걸포동 한강메트로자이 2단지는 6억 5,600만원입니다. 이번 분양가는 실거래보다 24% 높은 자리에서 출발합니다.

주소는 김포시 고촌읍 향산리입니다. 주소만 보면 고촌 생활권 같지만 실제로는 다릅니다. 고촌 중심인 신곡리까지 직선 4.5킬로미터인데 차로는 8.9킬로미터, 18~19분이 걸립니다. 산업단지 도로가 아직 안 나서 금포로를 거쳐 북변나들목으로 돌아가야 하기 때문입니다.

오히려 걸포동이 가깝습니다. 걸포북변역까지 차로 10분입니다. 이 단지는 고촌이 아니라 향산리와 한강시네폴리스라는 별도 권역으로 보는 게 맞다고 생각합니다.

조합원 물량이 없습니다. 재개발이 아니라 산업단지 안 공동주택용지에 짓는 단지라 2,432세대 전부가 일반분양입니다. 재개발에서는 좋은 동과 층을 조합원이 먼저 가져가는데, 여기는 그런 선점이 없습니다.

산업단지에 공급하는 주택이라 전국 청약이 됩니다. 김포시 거주자가 먼저 배정받고 남는 물량이 전국으로 넘어갑니다. 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 제4조입니다.

주변 인프라

시행사 입지도부터 볼까요. 다만 여기 그려진 시설의 상당수는 아직 계획입니다. 시네폴리스역은 가칭이고 근린공원·유치원·중학교·상업용지도 전부 계획 단계입니다. 5호선 김포검단 연장은 예비타당성조사를 통과했을 뿐 착공 전입니다.

자차 교통은 이 단지의 가장 강한 조건입니다. 한강시네폴리스 나들목이 직선 440미터, 2019년에 열렸습니다. 김포한강로를 타면 올림픽대로에 바로 붙습니다.

지하철은 사정이 다릅니다. 걸포북변역 차로 10분, 고촌역 13분 — 지금은 역세권이 아닙니다.

달라질 여지는 있습니다. 5호선 김포검단 연장이 2026년 3월 예비타당성조사를 통과했고, 김포시는 빠르면 7년 늦어도 11년 안 개통을 말합니다. 2033년에서 2037년 사이입니다. 다만 향산리에 정거장이 서는지 아직 확인되지 않았고, 가장 빠른 일정이라도 입주(2031년 1월)보다 뒤입니다. 역세권이 되는 것은 입주하고 난 다음의 일입니다.

공고문에 따르면 단지 북·동·서·남측 도로가 계획되어 있습니다. 도로가 나면 차량거리는 줄어듭니다. 산업단지 준공이 계속 밀려온 사정은 뒤에서 따로 다룹니다.

서울까지는 김포공항역 직선 9.49킬로미터, 마곡지구 7.0킬로미터, 여의도 16.5킬로미터입니다. 차로는 김포공항 15~20분, 여의도 30분대 수준입니다. 물론 출퇴근 시간대에는 더 걸리겠죠.

분양가는 경쟁력이 있을까?

전용 84㎡가 여섯 타입 1,775세대로 전체의 73%를 차지합니다. 106㎡ 432세대, 122㎡ 216세대, 그리고 180㎡ 펜트하우스가 9세대입니다.

한 타입만 보면 84A가 888세대, 총 세대수의 36.5%입니다.

평당가는 타입 간 차이가 크지 않습니다. 84계열과 106계열 모두 2,800만원대입니다.

김포 아파트는 전고점 대비 회복률이 다른 지역보다 낮은 편입니다. 성장하는 도시라 아파트 공급이 꾸준히 이어진 것이 주요 원인이라 생각합니다.

향산리 힐스테이트 리버시티 1단지는 2021년 최고 7억 5,000만원에서 지금 5억 8,900만원, 회복률 78.5%입니다. 2단지는 7억 2,500만원에서 5억 9,400만원으로 81.9%입니다.

걸포동은 더 낮습니다. 한강메트로자이 2단지가 2021년 11억원까지 갔다가 지금 6억 5,600만원, 회복률 59.6%입니다. 김포 84가 11억원에 팔린 적이 있다는 사실과 그게 지금 6억원대라는 사실은 같이 봐야 합니다.

붉은 선 두 개가 이번 분양가 7억 3,080만원과 총 취득비용 7억 9,644만원입니다. 둘 다 향산리 두 단지의 2021년 최고가보다 위에 있습니다.

김포는 지금 어디에 있나

한국부동산원 주간 매매가격지수를 2021년 1월 첫 주 100으로 맞춰 인근 여섯 곳과 나란히 놓았습니다. 다섯 곳은 2022년 초 116~123까지 올랐다가 눌린 뒤 일부 회복한 모양입니다. 서울 강서구만 다르게 움직였습니다. 급등도 급락도 없이 완만하게 올라 지금 108.55가 5년 반 만의 최고치입니다. 수도권 전체 109.08, 부천시 107.36, 인천 서구 105.40이고, 고양 덕양구와 인천 계양구는 100 언저리입니다.

김포시는 88.06입니다. 일곱 곳 중 유일하게 기준선 아래, 즉 5년 반 전보다 쌉니다. 고점은 2022년 5월 108.22였고 저점 87.99는 불과 두 달 전인 2026년 5월에 찍었습니다. 최근 1년 변동도 마이너스 0.93%로 여섯 곳 중 가장 낮습니다.

거래는 살아 있습니다. 2026년 상반기 월평균 433건으로, 값이 오르기 시작하던 초입인 2021년 상반기의 340건을 웃돕니다. 거래량은 그때 수준을 회복했는데 값은 그때보다 낮은 상태입니다. 이 거래가 값으로 이어질지는 두고 봐야 하지만, 전세가격 상승에 지친 실수요자가 매매로 돌아선 것으로 보입니다.

김포시 인구는 20년 동안 두 배 넘게 늘었습니다. 2005년 20만 7천명이 2021년 48만 6,508명이 됐습니다. 한강신도시가 채워진 기간입니다. 정점은 2021년이고, 신도시 개발이 끝나자 증가도 멈춰 이후 5년간 2,466명이 줄었습니다.

같은 5년 동안 고촌읍만 3,795명 늘었습니다. 48,142명에서 51,937명, 7.9%입니다. 이유는 아파트 공급입니다. 2024년 신곡리에 고촌센트럴자이 1,297세대와 양우내안애 399세대가 입주했고, 세대당 두세 명이면 증가폭이 거의 설명됩니다. 도시 전체가 멈춰도 새 아파트가 서는 곳으로는 사람이 옮겨 온다는 뜻이고, 이 단지가 기대는 수요도 같은 종류입니다.

고분양가 논란이었던 아파트는 과연 올랐을까요

김포에서 분양가로 시끄러웠던 단지들의 당시 값과 지금 값을 나란히 놓았습니다. 네 곳 중 세 곳은 분명히 올랐고 한 곳은 본전 언저리입니다.

김포 사우 아이파크는 2016년 1월 84㎡를 3억 7,100만원에 분양해 지금 6억 1,750만원, 66.4% 올랐습니다. 한강메트로자이 2단지는 2017년 5월 약 4억 2,000만원에서 지금 6억 5,600만원으로 56.2% 올랐습니다(전고점은 약 11억). 한강신도시 롯데캐슬은 2012년 7월 약 2억 6,000만원에서 5억 5,000만원, 111.5%입니다.

숫자만 보면 김포 분양은 늘 남는 장사처럼 읽힙니다. 걸린 시간이 문제입니다. 사우 아이파크 10년 3개월, 한강메트로자이 9년 2개월, 롯데캐슬 14년 3개월입니다.

가장 최근 사례가 고촌센트럴자이입니다. 2023년 10월 공고 당시 전용 84A가 7억 5,840만원, 84B가 7억 4,520만원, 3.3제곱미터당 2,236만원이었습니다.

당시 언론의 반응이 지금과 비슷했습니다. 이코노미조선은 "김포 구도심이 8억원?"이라 했고, 한국경제는 "8억에 분양한다고?"라며 지역 커뮤니티가 발칵 뒤집혔다고 전했습니다.

결과는 1,048세대 모집에 1,989명, 평균 1.9대 1이었습니다. 6개 타입 중 4개가 미달했고 84B는 2순위까지 돌고도 31세대가 남았습니다.

2024년 6월 입주했고, 2026년 7월까지 무순위 임의공급을 12차례 돌렸습니다. 미분양은 2025년 12월 89호에서 2026년 5월 49호로 줄어드는 중입니다.

지금 전용 84㎡ 중위가는 7억 6,000만원입니다. 분양가 대비 0.2%에서 2.0% 사이, 2년 10개월 만에 본전에 닿았습니다.

지난 데이터로 보면 시간은 걸려도 결국 분양가는 회복해 온 지역으로 보입니다.

전고점 대비 회복률은?

이번에는 전고점 대비입니다. 김포 주요 단지의 2021~22년 최고가와 지금 값을 입주연도와 함께 놓았습니다.

가장 많이 돌아온 곳이 사우 아이파크로 7억 3,500만원에서 6억 1,750만원, 84.1%입니다. 김포에 85%를 넘는 단지가 하나도 없습니다.

입주연도를 같이 보면 패턴이 드러납니다. 회복률을 가른 것은 연식이 아니라 서울 접근성입니다. 2008년 입주한 수기마을 힐스테이트가 80%대인데 2020년 입주한 캐슬앤파밀리에시티 2단지는 72.4%에 그칩니다. 서울에서 먼 한강신도시 쪽일수록, 2021년에 크게 튀었던 곳일수록 덜 돌아왔습니다. 11억을 찍었던 한강메트로자이 2단지가 59.6%로 꼴찌인 이유입니다.

전세는 먼저 돌아섰습니다. 김포 전세가격지수는 2023년 7월 저점에서 13.0% 올라왔습니다. 매매 저점이 두 달 전이었던 것과 대비되는 흐름입니다.

생활권별로는 풍무동 6억 4,400만원이 가장 높고 걸포동 6억 3,500만원, 신곡리 6억원, 향산리 5억 9,000만원 순입니다. 한강신도시 쪽은 장기동 4억 4,700만원, 구래동 4억 1,000만원입니다.

같은 김포 안에서 84 값이 2억 4천만원 벌어져 있고, 서울에 가까울수록 비쌉니다.

인근 지역과 견주면 김포의 위치가 분명해집니다. 서울 강서구 10억 4,000만원, 고양 덕양구 7억 3,000만원, 부천시 6억 4,800만원입니다. 김포시 전체는 4억 5,500만원, 인천 계양구는 3억 5,650만원입니다.

최근 1년 지수로도 강서구 +12.08%, 부천 +1.88%, 덕양 +0.87%인데 김포만 마이너스 0.93%로 뒷걸음쳤습니다.

왜 김포만 이 자리에 있을까요. 데이터로 짚이는 요인은 넷입니다. 급등기에 한강신도시 물량이 고점을 끌어올렸고 하락기에 그 물량이 그대로 매물이 됐습니다(장기동 회복률 52.8%가 김포 최저). 철도가 골드라인 하나뿐인데 혼잡도 215%라 서울 접근성이 값에 다 반영되지 못합니다. 옆 검단에 2025년 6월 인천 1호선이 열리고 2026년에만 약 5,400세대가 입주하며 수요를 가져갔습니다. 그리고 인구가 5년째 48만명대에서 제자리입니다.

청약 수요가 가장 크게 겹치는 경쟁지는 인천 검단입니다.

최근(2026년 6월) 분양한 더샵 검단레이크파크는 84㎡를 6억 3,680만~6억 6,270만원에 내놔 7.15대 1과 6.91대 1로 마감했습니다. 이번 단지 84형은 6억 4,300만~7억 7,300만원입니다.

연식을 맞춰 보면 어떨까요? 검단신도시 신축(2021~22년 입주)은 푸르지오 더베뉴 7억 2,000만원, 호반써밋 1차 7억 1,300만원, 우미린 더 시그니처 7억 9,000만원입니다. 2020년 입주한 향산리 힐스테이트 리버시티는 5억 8,900만~5억 9,400만원입니다. 비슷한 연식인데 검단이 1억 2천만~2억원 비쌉니다.

차이를 만든 것은 철도로 보입니다. 검단은 2025년 6월 인천 1호선 연장으로 역이 세 개 생겼고 위 세 단지가 전부 그 역세권입니다. 향산리는 철도가 없고 5호선은 착공 전입니다. 철도가 열리면 값이 어떻게 되는지는 아래에서 다른 도시 사례로 확인해 보겠습니다.

같은 84A 안에서도 값이 1억 3천만원 벌어집니다. 112동 5·6호 라인 2층이 6억 4,400만원, 102동 3·4호 라인 30층 이상이 7억 7,300만원입니다.

눈에 띄는 곳은 7층입니다. 6층까지 7억원이던 값이 7층부터 7억 4,200만원으로, 한 층 차이에 4,200만원이 뜁니다. 7층 이상부터 한강뷰가 제대로 나오기 때문입니다.

106A는 7억 8,000만~9억 5,100만원, 122는 9억 800만~11억 8,600만원입니다. 여기도 7층에서 한 번 크게 뜁니다.

세금 계단도 하나 있습니다. 취득가액 9억원을 넘으면 취득세율이 3%로 오르는데, 106A는 9억원 아래와 위가 층으로 갈립니다.

철도가 개통하면 가격은 어떻게 변할까

"5호선이 들어오면 오른다"는 말을 흔히 합니다. 정말 개통만 하면 오를까요? 이미 철도가 열린 세 도시를 실거래로 재봤습니다.

김포골드라인은 2019년 9월 28일 개통했습니다. 역세권 49개 단지의 84 중위가가 1년간 30.9% 올라 김포시 전체 13.4%, 수도권 2.9%를 크게 앞섰습니다.

5호선 하남선 미사역은 2020년 8월 8일 열렸습니다. 미사강변도시 13개 단지가 1년간 22.5% 올랐는데 하남시 전체는 31.4% 올랐습니다. 역세권이 시 평균에 못 미쳤습니다.

가장 최근인 8호선 별내선은 2024년 8월 10일 개통입니다. 별내동 11개 단지가 1년간 1.6% 움직였고 남양주시 전체가 1.8%였습니다. 개통 효과가 사실상 없었습니다.

역세권이 시 전체를 크게 앞선 것은 셋 중 김포골드라인 하나뿐이고, 그 구간은 2020년 전국 상승기와 통째로 겹칩니다.

'김포는 대중교통의 영향을 크게 받는 지역이다, 다만 그보다 큰 변수는 시장 국면이다' — 이렇게 읽는 것이 맞다고 생각합니다.

시간도 재봤습니다. 김포골드라인은 2012년 재정사업 전환 결정부터 2019년 9월 개통까지 7년 6개월, 목표보다 10개월 늦었습니다. 5호선 하남선은 2011년 예타부터 2021년 3월 완전개통까지 약 10년이 걸려 2~3년 늦었습니다. 8호선 별내선은 2006년부터 2024년 8월까지 약 18년, 3년쯤 지연입니다.

5호선 김포검단 연장은 2026년 3월 예타를 통과했고 아직 착공 전입니다. 언론이 전한 목표 2033년은 예타로부터 7년 — 셋 중 가장 빨랐던 김포골드라인보다도 빠른 일정입니다.

가장 좋은 시나리오를 계산하면 이렇습니다. 김포 지수가 수도권 수준(고점의 94%)까지 회복하면 향산리 84는 산술로 6억 8,100만원이 됩니다. 여기에 김포골드라인급 개통 효과까지 겹치면 7억 8,700만원 — 총 취득비용 7억 9,644만원에서 1.2% 모자란 자리까지 옵니다. 회복과 개통 효과가 둘 다 실현돼야 닿는 값이라는 뜻입니다.

이 동네는 어떻게 달라질까?

단지가 서는 땅부터 봐야 합니다. 김포 한강시네폴리스 일반산업단지는 111만 6,570제곱미터로, 2009년 승인이 났는데 아직 조성 중입니다.

준공 목표는 2023년 12월에서 2025년 12월로, 다시 그 뒤로 밀렸습니다. 2022년부터 2023년 초까지는 감사로 사업이 멈추기도 했습니다. 원래 영상·문화 산업단지였지만 2023년 승인 변경으로 방송업·정보서비스업 용지가 크게 줄었습니다.

핵심 숫자는 분양률입니다. 산업용지 분양률이 2026년 6월 기준 23%, 공동주택을 포함한 전체 분양률도 2026년 2월 기준 35%입니다. 기업이 들어와야 배후 주거 수요가 생기는데 땅의 4분의 3이 안 팔린 상태입니다.

왜 안 팔렸을까요. 언론이 짚은 원인은 셋입니다. 유치 업종이 출판·영상·방송통신·정보서비스로 좁고, 획지가 1만~4만 제곱미터로 커서 중소기업이 못 들어오고, 땅값이 3.3제곱미터당 500만원을 넘습니다. 경기 탓이 아니라 상품 설계의 문제라는 뜻입니다. 사업자는 획지 분할과 업종 확대를 추진 중이고, 복합상업용지를 주거로 바꾸는 재변경도 심의 중입니다. 기업 유치가 어려우니 주거를 늘리는 쪽으로 방향을 트는 셈이기도 합니다.

산업단지 배후 청약, 기업이 갈랐습니다

이 산업단지가 채워지면 이야기가 달라집니다. 근거는 예측이 아니라 이미 나온 청약 실적에 있습니다.

같은 '산업단지 배후 전국청약'인데 결과의 폭이 극단적으로 넓습니다. 삼성디스플레이가 가동 중인 아산 탕정에서는 2021년 탕정역 예미지가 1순위 325대 1로 마감했습니다. 하이닉스 배후인 청주 테크노폴리스에서는 2024년 아테라가 47대 1, 2025년 2차가 109대 1이었습니다. 기업이 아직 없는 이곳 시네폴리스의 스위첸은 1.92대 1이었습니다.

수백 대 1과 1점대를 가른 변수는 공장이 실제로 돌아가느냐였습니다. 일자리가 있으면 전국 통장이 몰렸고 계획뿐이면 조용했습니다. 고부가 산업이 들어온 동네는 종사자 소득이 시세의 바닥을 받칩니다. 시네폴리스가 채워지는지가 이 단지 값의 방향을 정하는 첫 번째 조건이고, 진행 상황은 산업용지 분양률이라는 공개 숫자로 분기마다 확인할 수 있습니다.

중학교는 고촌중학군 배정입니다. 세 학교 학생이 3년 새 1,743명에서 2,308명으로 늘었습니다. 전국 학령인구가 주는 시기에 이 학군만 늘어난 것은 신곡리·향산리 신축 입주로 아이 있는 가구가 들어왔기 때문입니다.

고촌중학교 학급당 학생 수는 34.0명으로 김포시 평균 30.3명보다 많습니다. 학교가 이미 빡빡한데 2031년에 2,432세대가 더해집니다. 단지 안 초등학교는 2029년 개교 목표로 승인이 났지만 중학교는 계획 단계라, 중학생 자녀가 있다면 어느 학교로 보낼지 미리 따져볼 필요가 있습니다.

고촌읍은 읍이라 대학 입시의 농어촌 특별전형 대상 지역입니다. 입주가 2031년 1월이니 자녀가 중학생이 되기 전에 들어가야 6년 요건을 채웁니다.

학원은 김포시 1,779곳 중 고촌읍이 177곳으로 다섯 번째이고 향산리에는 학원가가 없습니다. 당분간 사교육은 걸포·풍무·사우 쪽을 쓰게 됩니다.

자금플랜

전용 84A 평균 분양가 7억 3,080만원 기준입니다.

계약할 때 1,000만원, 한 달 안에 6,308만원 — 여기까지가 계약금이고 현금입니다. 중도금 여섯 번은 2027년 6월부터 2030년 5월까지 회당 7,308만원씩인데 대출로 돌리면 현금이 나가지 않습니다. 나머지는 전부 2031년 1월 입주 지정일에 몰립니다. 잔금 2억 1,924만원에 사업주체가 대신 내 온 중도금 이자, 발코니 확장비 잔액, 취득세까지입니다.

전부 더한 총 취득비용이 7억 9,644만원입니다. 비규제지역 LTV 70%로 5억 1,160만원을 대출하면 내 현금은 2억 8,490만원입니다. 두 숫자는 갈라 읽어야 합니다. 총 취득비용은 대출 포함 총액이고, 실제로 내 통장에서 나가는 돈이 2억 8,490만원입니다.

대출 5억 1,160만원을 30년 원리금균등 연 5.25%로 갚으면 월 260만원이고, DSR 40% 기준 연소득 약 8,475만원이 필요합니다. 입주 시점의 대출 규제는 지금과 다를 수 있습니다.

구축 매수와 나란히 놓으면 이렇습니다. 같은 향산리 구축 5억 9,000만원에도 취득세 649만원과 중개보수 236만원이 붙어 총 5억 9,885만원이 듭니다. 신축이 1억 9,759만원, 33% 더 드는 셈이고 격차의 대부분은 분양가 자체(1억 4,080만원)입니다. 나머지는 중도금 이자 3,999만원, 확장비 986만원, 누진 구간 취득세 930만원입니다. 확장비를 신축에만 더한 이유는 구축 실거래가 이미 확장된 집의 값이기 때문입니다.

중도금 이자후불제

중도금 6회분은 실행 시점이 달라 이자가 붙는 기간도 다릅니다. 합치면 원금 1회분 기준 12.16년치가 쌓입니다. 연 4.5%면 3,999만원, 4.0%면 3,555만원, 5.0%면 4,444만원입니다.

2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 올렸고, 시중은행 고정·혼합형 주담대 금리는 4.68~7.39%입니다. 금리에 따라 중도금 이자는 달라질 수 있습니다.

발코니 확장비는 타입별로 다릅니다. 84F가 918만 9천원으로 가장 싸고 106B가 1,317만 6천원입니다. 106B는 확장하면 전면 발코니가 남지 않아 전동 빨래건조대가 제공되지 않습니다.

조항 하나는 주의해야 합니다. 발코니를 확장하지 않으면 다른 추가선택품목을 하나도 고를 수 없습니다. 확장은 사실상 필수입니다.

분양 vs 기입주단지

같은 향산리 구축을 오늘 사려면 얼마가 필요할까요. LTV 70%로 4억 1,300만원이 나오니, 나머지 1억 7,700만원에 취득세와 중개보수를 더한 1억 8,585만원이 계약하는 날 있어야 합니다.

이 단지는 7,308만원으로 시작합니다. 계약할 때 1,000만원, 한 달 안에 6,308만원. 이후 4년 4개월 동안은 중도금이 대출로 돌아가 현금이 나가지 않습니다.

33% 비싼 물건인데 오늘 나가는 돈은 1억 1,277만원 적습니다. 대신 입주 때 2억 1,182만원이 한꺼번에 필요합니다. 월로 나누면 51개월 동안 415만원씩입니다. DSR, 4년 4개월치 주거비까지 넣어 어느 쪽이 이익인지는 각자의 자금 사정으로 갈립니다.

어느 동, 어느 평면이 돈이 되는가

12개 동이 ㅁ자에 가깝게 서고 가운데 5,950제곱미터 중앙광장이 있습니다. 북쪽에 101~105동, 가운데 열에 106동과 112동, 남쪽에 107~111동입니다.

배치도의 나침반은 북쪽이 도면 위쪽에서 반시계로 30도쯤 기울어 있습니다. 김포한강로가 붙은 면이 북에서 북북동입니다.

한강은 단지 북쪽에 있습니다. 한강을 보려면 북향이라, 조망과 일조가 같은 방향에 있지 않습니다.

공고문에는 북측 101~106동, 112동 일부 세대의 일조확보율이 법적·사회통념적 기준 대비 현저히 부족하거나 미미할 수 있다고 적혀 있습니다.

북향 세대에는 조항이 하나 더 붙습니다. 김포한강로 방음터널로 일조·조망·채광이 제약될 수 있다는 내용입니다. 방음터널은 도로를 덮는 구조물이고, 단지와 한강 사이에 놓입니다. 7층 이상 분양가가 높아지는 이유이기도 합니다.

단지 북측 토지이용계획에는 숙박시설용지가 잡혀 있습니다. 건물이 서면 일조·조망·사생활이 침해될 수 있다고 공고문이 밝혔습니다. 다만 용지 계획은 바뀔 가능성이 있습니다(견본주택에서 확인).

동 배치는 이렇습니다. 84A는 101~106동과 112동, 84C·84D는 107~111동, 106A·106B는 101·105·106·112동, 122는 102·103·104동입니다. 주력 84A 888세대가 전부 일조 조항이 붙은 북측 동에 있고, 펜트하우스 9세대는 전부 38층입니다.

공고문은 모형과 CG의 동측 방수로·한강 접속부 공원·요트접안시설이 임의로 그린 것이며 취소·변경될 수 있다고 적었습니다.

전용 84 여섯 타입 중 맞통풍이 되는 판상형은 84C와 84F 둘뿐입니다. 합쳐 573세대, 84계열의 32%입니다. 나머지 1,202세대는 코너형이나 타워형입니다.

84A는 코너형입니다. 조망을 위한 선택으로 보입니다. 거실 창과 주방 창이 직각으로 놓여 맞통풍은 안 되는 대신 두 면이 열려 채광 방향이 둘입니다. 침실1 옆에 드레스룸이 있습니다.

84C는 4베이 판상형입니다. 전면에 침실3·침실2·거실·침실1이 나란히 서고 후면에 주방과 식당이 놓여 거실 창과 주방 창이 마주 봅니다. 드레스룸과 팬트리가 둘 다 있습니다.

맞통풍이 되고 수납이 하나 더 있는데 분양가는 평균 720만원 쌉니다. 84C가 있는 107~111동은 남쪽 열이라 북측 동의 일조 조항도 걸리지 않습니다. 실사용과 환금성 모두 84C가 유리해 보입니다.

106A는 알파룸이 기본형부터 있고 전량 추첨이라 1주택자도 신청할 수 있습니다.

당첨 가능성을 어떻게 볼 것인가

경쟁률은 한강 조망에 대한 시장의 선호가 얼마나 강한지에 따라 갈릴 것으로 보입니다. 조망 없는 조건의 답은 이미 옆 단지가 보여줬기 때문입니다.

오퍼스 한강 스위첸은 향산리 588-11, 이 단지에서 직선 190미터입니다. 시행사도 ㈜한강시네폴리스개발로 같습니다. 1년 앞선 2025년 7월 청약에서 1순위 1.92대 1이 나왔습니다. 특별공급 616세대는 절반만 찼고 전용 84C는 0.64대 1로 미달해 2순위에서 마감했습니다. 당첨 가점은 최저 46점, 평균 56.8점이었습니다.

같은 산업단지, 같은 시행사의 1년 전 답이 1.92대 1인데, 이번에는 세대수가 2.4배이고 84형 분양가가 6천만원가량 높습니다.

최근 김포 일대에서 마감과 미달을 가른 변수는 역과 가격이었습니다.

마감한 쪽부터 보면, 호반써밋 풍무Ⅲ는 골드라인 풍무역 도보권에 5호선 기대가 얹혀 8.31대 1이었고 접수의 67.1%가 김포 밖에서 왔습니다. 검단레이크파크 두 블록은 인천 1호선이 실제로 개통한 동네에서 84를 6억 초중반에 내놔 7대 1로 마감했습니다.

미달한 쪽은 이유가 하나로 모입니다. 옆 단지보다 비쌌습니다. 수자인 그라센트 2차는 도보권 기존 단지보다 1억가량 비싸 1.28대 1에 그쳤고, 사우역 지엔하임은 역세권인데도 주변보다 1억 비싸 0.24대 1이었습니다. 역이 있어도 가격 메리트가 없으면 미달했다는 뜻입니다.

지금 김포 청약은 선택지가 많은 시장입니다. 연도별로 2021년 15.26대 1에서 2023년 1.90대 1로 내려왔고 2024년 6.20대 1, 2025년 3.93대 1입니다. 2025년에는 9개 단지 중 5개가 미달했습니다. 역세권이나 가격 메리트가 있는 단지에만 수요가 몰리는 선별 장세입니다.

경쟁률이 높지 않을 것으로 본다면 가점 계산에 매달릴 이유는 적습니다. 김포에서 마감한 단지의 최저 가점이 28~46점 선이었고 미달 타입은 가점과 무관하게 전원 당첨이었습니다. 고민할 것은 가점보다 타입입니다. 한강 조망이 나오는 라인에만 수요가 몰려 타입별로 결과가 갈릴 수 있고, 106㎡ 이상은 전량 추첨이라 1주택자도 넣을 수 있습니다.

리스크

무게가 큰 다섯 가지입니다.

첫 번째는 산업용지 분양률 23%입니다. 기업이 안 들어온 산업단지의 배후 주거라는 조건을 4년 넘게 안고 갑니다. 두 번째는 도로 — 직선으로는 가까운 곳도 차로는 크게 돌아가야 합니다. 세 번째는 기반시설 준공 전 입주 가능성으로, 공고문이 입주 지연 가능성을 직접 적었습니다. 네 번째는 북측 동 일조 조항이고 주력 84A 888세대가 전부 그 동에 있습니다. 다섯 번째는 분양가입니다. 향산리 실거래보다 24%, 구축 총취득비용 대비 33% 높습니다.

앞으로 3년간 확인할 것은 넷입니다. 산업용지 분양률이 23%에서 오르는지, 단지 인접 도로가 언제 개통되는지, 5호선 기본계획이 고시되는지, (가칭)시네초등학교가 2029년 3월에 문을 여는지. 전부 전망이 아니라 확인 가능한 사실입니다.

정리 — 무엇을 보고 결정할 것인가

한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 서울에 가까운 김포 땅, 아직 조성되지 않은 산업단지 안에서, 도로도 철도도 나기 전에, 2,432세대를 4년 4개월 뒤에 받는 조건입니다.

이 글의 결론은 "비싸다"가 아니라 조건부입니다. 이 분양가는 아직 오지 않은 것들의 값을 미리 내는 가격이고, 그 조건이 실제로 충족되는지는 전부 공개 숫자로 확인할 수 있습니다.

넷 다 충족되면 검단과 청주가 먼저 보여준 가격대로 갑니다. 검단은 철도가 열리자 신축 84가 7억대가 됐고, 청주 테크노폴리스는 공장이 돌자 세 자릿수 경쟁률이 나왔습니다. 하나도 충족되지 않으면 지금 향산리 시세 5억 9,000만원이 기준으로 남습니다. 청약은 이번 한 번이지만 계약 포기·전매·입주라는 결정 지점이 세 번 더 오니, 이 표는 그때마다 다시 열어볼 자료입니다.

강점은 이렇습니다. 나들목 440미터로 올림픽대로가 바로입니다. 고촌읍 인구가 5년간 7.9% 늘었습니다. 전량 일반분양이라 좋은 층이 선점되지 않았습니다. 단지 안 초등학교가 2029년 3월 개교 목표로 심사를 통과했습니다. 전매제한이 2029년 8월 20일, 입주보다 1년 5개월 먼저 풀리고 거주의무가 없습니다. 오늘 나가는 현금이 구축 매수보다 1억 1,277만원 적습니다. 김포는 수도권에서 유일하게 5년 반 전보다 싼 도시라 회복 여력이라는 계산이 남아 있습니다.

약점도 같은 무게로 적습니다. 구축보다 33% 더 들고, 본전까지는 향산리 84가 35% 올라야 합니다. 조건이 충족되는 속도는 과거 사례로 보면 빠르지 않았습니다 — 예타에서 개통까지 7~18년이 걸렸고 가장 최근 별내선은 효과가 없었습니다. 산업용지의 77%가 안 팔렸고 도로가 안 났습니다. 주력 84A 전체에 일조 조항이 붙었습니다. 같은 시행사의 옆 단지가 받은 답이 1.92대 1이었습니다. 당첨되면 재당첨 제한 10년이 붙습니다.

결국 판단은 지금 손에 쥔 현금에 따라 갈립니다.

현금이 7천만원대라면 구축은 선택지가 아닙니다. 구축 5억 9,000만원은 계약하는 날 1억 8,585만원이 필요하기 때문입니다. 이 단지는 계약금 7,308만원으로 시작할 수 있습니다. 대신 2031년 1월까지 2억 1,182만원을 만들어야 합니다. 월 415만원씩 51개월입니다. 소득으로 이 저축이 가능하면 검토할 만하고, 안 보이면 넣지 않는 게 맞습니다. 중도금은 대출로 넘어가지만 잔금은 넘어가지 않고, 못 채우면 계약금을 잃습니다.

현금이 2억원 가까이 있다면 구축과 분양이 다 열려 있습니다. 지금 들어가 살 집이 필요하면 구축이 낫습니다. 힐스테이트 리버시티 5억 9,000만원, 고촌센트럴자이 7억 6,000만원이고 오늘 입주할 수 있어 4년 4개월치 주거비가 굳습니다. 급하지 않다면 이 단지의 84C를 먼저 보겠습니다. 맞통풍 판상형에 남측 동이라 일조 조항이 없고 84A보다 평균 720만원 쌉니다.

시세 차익이 목적이라면 성패는 위 점검표, 특히 산업단지에 달려 있습니다. 계약금 7,308만원으로 7억 3,080만원짜리 가격 변동을 통째로 받는 구조입니다. 조건이 충족되면 수익률이 커지지만, 본전이 시세보다 35% 위에서 시작한다는 사실은 변하지 않습니다. 2029년 8월에 전매가 풀려도 분양권 양도세가 지방세 포함 66%라 손에 남는 것이 크지 않고, 재당첨 제한 10년도 같이 계산해야 합니다. 가점 56~63점으로 서울 단지를 노릴 수 있는 통장이라면 여기 쓰는 것이 아까울 수 있습니다.

견본주택에서 확인할 것을 적어 둡니다. 101~106동과 112동 중 일조확보율이 부족한 세대가 정확히 어디인지. 단지 인접 도로의 개통 시기. 북측 숙박시설용지의 층수 계획. 84C가 84A보다 싼 이유가 향인지 조망인지. 중도금 대출 금융기관과 예상 금리. 다섯 다 공고문만으로는 답이 안 나오는 항목입니다.

청약 정보

일정과 자격은 이 표 하나로 정리했습니다. 특별공급 유형별 세부 요건과 예외는 입주자모집공고 원문과 견본주택에서 확인하세요. 견본주택은 김포시 풍무동 368-7, 2026년 7월 31일 열었습니다.

데이터 출처

· 입주자모집공고 원문 (공고번호 2026000367, 김포시청 주택과 승인 제29176호, 2026.07.29.)

· 국토교통부 아파트 매매 실거래가 상세자료 — 김포시 2017.01~2026.07, 하남시·남양주시·부천시·인천 계양구·인천 검단구·서울 강서구·고양 덕양구 (취소분·직거래 분리 집계)

· 한국부동산원 주간 아파트 매매·전세가격지수, 청약홈 분양정보·경쟁률 공개 API

· 선행 단지 청약 실적 — 아산 탕정, 청주 테크노폴리스, 인천 검단, 김포 일대 (청약홈 경쟁률 공개자료)

· 공동주택 기본정보 API, NEIS 학교·학원 정보, 학교알리미 공시자료

· 행정안전부 주민등록 인구통계, 김포시청 월별 미분양 자료

· 한강 푸르지오 리버프론트 공식 분양 홈페이지 (입지도·평면도·배치도·소요시간 안내, 소비자 정보 목적 인용)

· 「주택공급에 관한 규칙」 (국가법령정보센터)

본 콘텐츠는 광고가 아니며 시행사·시공사·분양대행사로부터 대가나 자료 협찬을 받지 않았습니다. 수치는 공식 데이터에서 독립 수집·검증했습니다.

참고·분석용이며 투자권유가 아닙니다. 분양가·일정·조건은 입주자모집공고 원문이 기준입니다.